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bei der Anwaltskanzlei Karsten Kranich,
Ihrem Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Berlin.

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Anwalt Mietrecht Berlin Friedrichshain
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Anwalt Wohnungseigentum Berlin
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Ihr Anwalt für Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Baurecht und Grundstücksrecht in Berlin.

Mietrecht

Eine Immobilie kann vielem dienen: Sichere und dauerhafte Anlage, spekulatives Investmentobjekt, dauernder Marktplatz, Kurzzeitunterkunft oder lang ersehnter Lebensmittelpunkt. Zu regeln gibt es vieles. Die Gesetze und Urteile sind unüberschaubar. Die Verträge schwer verständlich. Als Fachanwalt berate ich Sie vertrauensvoll bei allen Fragen rund um den Erwerb, die Vermietung und Verwaltung. Mitunter werden Auseinandersetzungen zur Wohnung von den beteiligten Parteien vor der Einschaltung des Rechtsanwalts mit hoher Emotionalität geführt. In meiner Position als Rechtsanwalt ist es mir bei der Mandatsannahme wichtig, zum einen mit der notwendigen Sensibilität Ihrem Anliegen entgegen zu kommen. Zum anderen lege ich Wert darauf, dass die Auseinandersetzungen jederzeit mit der erforderlichen Seriosität geführt werden. Jede Angelegenheit erhält so die persönliche Note und den erforderlichen Nachdruck. Wichtig ist mir auch: ich vertrete die Interessen meiner Mandanten unterschiedlos – vom Zeitungsverteiler bis zum Universitätsprofessor, von der Studenten-WG bis zur professionellen Verwaltungsgesellschaft. Aus der Vielfalt meiner Mandanten schöpfe ich die Freude an meinem Beruf. Als Fachanwalt für Mietrecht vertrete ich Sie kompetent, integer und zielstrebig – und achte dabei auf ein für Sie im Ergebnis angemessenes Verhältnis von Kosten und Nutzen. Wenn ich Sie bei Streitigkeiten vertrete, habe ich dabei stets Ihr rechtliches und finanzielles Anliegen im Auge.

Im Mietrecht berate ich Sie …

  • im Wohn- und Gewerberaummietrecht,
  • bei Vertragsformulierungen und -prüfungen,
  • bei Kündigungen, Betriebskosten und Schönheitsreparaturen
  • bei Modernisierungen, Instandsetzungen,
  • bei Schäden durch Feuer und Wasser,
  • bei Wärmelieferungsverträgen,
  • zur Einrohrheizung und Rohrwärme,
  • Ihre Forderungsdurchsetzung,
  • u.v.m.

Aus der Rechtsprechung

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
BGH VIII ZR 145/07, Urteil vom 28.11.2007

Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen.
BGH VIII ZR 129/09, Urteil vom 13.07.2010

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.
BGH, Beschluss vom 10. Mai 2016 -VIII ZR 214/15

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war.
BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12

Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218).
BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen.
BGH VIII ZR 321/07, Urteil vom 15.10.2008

Mehr zum Mietrecht

Wohnungseigentumsrecht

Ob in der Zweier-Eigentümergemeinschaft oder aber in einer Gemeinschaft aus mehreren hundert Eigentümern, die Auseinandersetzungen können hier sehr vielfältig und tiefgehend sein. Das liegt an den vielen verschiedenen Konstellationen, in denen Sie sich als Eigentümer wiederfinden können. Als Wohnungseigentümer sind Sie zugleich Besitzer, Nachbar, Stimmrechtsinhaber und Wohngeldschuldner, Sie sind zugleich Eigentümer Ihrer Wohnung und Miteigentümer von Haus und Grundstück, Sie wählen den Verwalter und Verwaltungsbeirat und Sie müssen Sonderumlagen erbringen. Für alles gibt es spezielle Regelungen, die Sie binden. Zugleich wollen Sie zu Recht als Eigentümer Ihrer Wohnung wahrgenommen, Ihrer Unabhängigkeit und Ihrer Entscheidungsbefugnis soll Ausdruck verliehen werden. Als Fachanwalt für Mietrecht und Fachanwalt Wohnungseigentumsrecht vertrete ich Sie u.a. bei Nachbarstreitigkeiten, bei der Anfechtung von Beschlüssen, bei Änderungen der Teilungserklärung, bei geplanten Umbauten, bei der Durchsetzung von finanziellen Ansprüchen u.v.m.

Im Wohnungseigentumsrecht stehe ich Ihnen u.a. für folgende Rechtsfragen zur Verfügung:

  • zur Teilungserklärung,
  • zum Bauträgervertrag,
  • zum Gebrauch des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums,
  • zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums,
  • zur Anfechtung von Beschlüssen,
  • zu Wohngeldproblematiken,
  • Ihre Forderungsdurchsetzung,
  • u.v.m.

Aus der Rechtsprechung:

Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 14).
BGH, Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 73/14

Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 – V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60). Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.
BGH V ZR 57/12, Urteil vom 26. Oktober 2012

Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Sie sind verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht.
BGH V ZB 85/07, Beschluss vom 05.07.2008

Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.
BGH V ZR 193/09, Urteil vom 18.06.2010

Mehr zum Wohnungseigentumsrecht

Bauträgerrecht

Wer sich für den Kauf einer Wohnung entscheidet, trifft zumeist eine Entscheidung fürs Leben. Der Weg zum Glück ist aber oft steinig. Das Bauträgerrecht ist komplex und die Kosten des Erwerbs sind hoch. Während des Baus kommt es schnell zu bedrohlichen Unstimmigkeiten. Der Erwerber sieht sich ab Vertragsunterschrift bis Jahre nach dem Bezug der Wohnung Kräften ausgesetzt, die die eigenen übersteigen. Vom Bauträger wird Druck ausgeübt und in der WEG ist er gebunden. Von der erwünschten Freiheit des Eigentümers bleibt hier mitunter wenig übrig. Bei Schäden am Gebäude wird es teuer. Oft sind Dach und Tiefgarage betroffen. Hier gilt es zu klären: Was kann der Eigentümer von sich aus alleine tun? Wo und wie bindet ihn die Gemeinschaft? Als Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht berate und vertrete ich Erwerber und Bauträger zu allen Fragen zum Bauträgervertrag. Bei Fragen hierzu stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Im Bauträgerrecht helfe ich Ihnen u.a. bei folgenden Rechtsfragen:

  • Beratung zum Bauträgervertrag,
  • Beratung bei Mängeln am Bauwerk und zur Haftung bei Baumängeln,
  • Beratung bei der Ausübung der Gewährleistungsrechte,
  • Begleitung während der Bauphase und rechtliche Vertretung bei Streitigkeiten,
  • Ihre Forderungsdurchsetzung,
  • u.v.m.

Aus der Rechtsprechung:

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertragschließenden Erwerber ("Nachzügler") an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, ist wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam. Dem Bauträger ist es als Verwender dieser von ihm gestellten, unwirksamen Formularklausel nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Vertrag sich noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe.
BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 -VII ZR 49/15

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.
BGH, Beschluss vom 12. September 2013 - VII ZR 308/12

Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert den Rückgewähranspruch des Erwerbers bei Nichtigkeit des Bauträgervertrages mangels ordnungsgemäßer Beurkundung gemäß § 311b Satz 1 BGB unabhängig davon, ob Erwerber und Bauträger die Formunwirksamkeit zu vertreten haben. Die Fälligkeit der Forderung aus einer selbstschuldnerischen Bürgschaft tritt, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, mit der Fälligkeit der Hauptschuld ein und ist nicht von einer Leistungsaufforderung des Gläubigers abhängig.
BGH XI ZR 160/07, Urteil vom 29.01.2008

Mehr zum Bauträgerrecht

Baurecht und Architektenrecht

Die Anzahl der gemeldeten Bauschäden hat sich in den letzten zehn Jahren nach Angaben der Versicherungen mehr als vervierfacht. Die gestiegenen technischen Möglichkeiten haben die Anfälligkeit für Fehler erhöht. Heizung, Brandschutz, Keller oder Elektrik. In jedem Gewerk können Fehler gemacht werden. Schuld sind mangelhafte Ausführung, fehlerhafte Planung oder unzureichende Abstimmung. Erfahrungsgemäß werden die Schäden durch Mängel über die Jahre immer teurer. Hier gilt es, die Mängel möglichst frühzeitig fachgerecht zu erkennen und notwendige Schritte zur Schadensbeseitigung einzuleiten. Rufen Sie einfach an.

Leistungen im Bau- und Architektenrecht

  • Beratung zu Bauverträgen, Architektenverträgen und Bauträgerverträgen,
  • Beratung bei Mängeln am Bauwerk und zur Haftung bei Baumängeln,
  • Beratung bei der Ausübung der Gewährleistungsrechte,
  • Ihre Forderungsdurchsetzung,
  • Vertretung bei Fragen zum Bauplanungs- und Ordnungsrecht, zum Denkmalschutz, Nachbarschutz sowie Natur- und Landschaftsschutz,
  • Rechtsberatung bei Bauaufsichtsbehörden über die Zulässigkeit von Bauvorhaben und zur Nutzung von Gebäuden,
  • u.v.m.

Aus der Rechtsprechung:

Der Beweis des ersten Anscheins greift bei typischen Geschehensabläufen ein, also in Fällen, in denen ein bestimmter Tatbestand nach der Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache für den Eintritt eines bestimmten Erfolges hinweist, was grundsätzlich auch bei der Feststellung von Ursachen für Leitungswasserschäden in Wohnungen anlässlich von Trockenestrich – und Parkettverlegearbeiten in Betracht kommen kann.
BGH, Versäumnisurteil vom 10. April 2014 - VII ZR 254/13

Bei der Beurteilung der Frage, ob der Unternehmer zu Recht den Einwand des unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungsaufwands erhoben hat, ist der Grad des Verschuldens des Unternehmers an der Entstehung des Mangels in die Gesamtabwägung einzubeziehen. Allein der Umstand, dass der Unternehmer den Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat, rechtfertigt ohne eine solche Gesamtabwägung nicht, dem Unternehmer diesen Einwand zu verweigern.
BGH, Beschluss vom 16. April 2009 - VII ZR 177/07

Der Architekt verletzt regelmäßig seine Vertragspflichten, wenn er ohne verlässliche Kenntnis von den wirtschaftlichen Möglichkeiten des privaten Auftraggebers die Planung eines Wohnhauses vornimmt. Die vom Auftraggeber im Rahmen der Grundlagenermittlung dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen sind in dem Sinne verbindlich, dass sie vorbehaltlich einer Änderung den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt werden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Diese Kostenvorstellungen sind auch dann beachtlich, wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze enthalten, sondern nur Angaben zur ungefähren Bausumme, mit denen ein Kostenrahmen abgesteckt wird.
BGH, Urteil vom 21. März 2013 - VII ZR 230/11

Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Unternehmers enthaltene Klausel, die isoliert die Fälligkeit und die Höhe der ersten Abschlagszahlung in einem Werkvertrag mit einem Verbraucher über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses regelt (hier: 7 % der Auftragssumme nach Fertigstellung des ersten Entwurfs), ohne auf die nach § 632a Abs. 3 BGB gesetzlich geschuldete Sicherheitsleistung des Unternehmers einzugehen, ist unwirksam, weil sie den Verbraucher von der Geltendmachung seines Rechts auf diese Sicherheitsleistung abhalten kann.
BGH, Urteil vom 8. November 2012 - VII ZR 191/12

Mehr zum Baurecht

Grundstücksrecht

Das Grundstücksrecht umfasst zahlreiche voneinander unabhängige Rechtsgebiete. U.a. gehören hierzu das Nachbarrecht mit all seinen Facetten von der gemeinsamen Hauswand bis zu Immissionsstreitigkeiten, das Grundbuchrecht mit den zu ihm gehörenden Grunddienstbarkeiten, Grundschulden, Hypotheken, öffentlichen Lasten oder privaten Leitungsrechten, das Nießbrauchrecht, das Recht der Anpassung des DDR-Rechts zu Wochenendhäusern oder Wohnhäusern, das Straßenausbaubeitragsrecht, das Pachtrecht, das Erbrecht oder auch das Maklerrecht. Auseinandersetzungen hier in diesem Bereich erfordern die volle anwaltliche Expertise. Sie sind zumeist langwierig, der Erfolg ist oft nicht kurzfristig erreichbar. Die Kanzlei Rechtsanwalt Kranich vertritt hier seit Jahren erfolgreich Grundstückseigentümer aus Berlin und dem Berliner Umland zu diesen speziellen Themen.

Im Grundstücksrecht stehe ich Ihnen u.a. bei folgenden Rechtsfragen zur Seite:

  • zum Nachbarrecht (Immissionen, Grenzwände, Überwuchs, Gefahrenabwehr, Lasten und Kosten u.a.),
  • zum Grundbuchrecht,
  • zu Grunddienstbarkeiten, Grundschulden, Hypotheken, öffentlichen Lasten oder privaten Leitungsrechten,
  • zum Nießbrauchrecht,
  • zur Angleichung des DDR-Grundstücksrechts,
  • zum Straßenausbaubeitragsrecht,
  • u.v.m.

Aus der Rechtsprechung:

Ob der Eigentümer des mit einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrtrechts belasteten Grundstücks von dem Dienstbarkeitsberechtigten das Verschließen eines auf dem Weg angebrachten Tores für die Zeit zwischen 22 Uhr und 7 Uhr beanspruchen kann, lässt sich nicht generell, sondern nur unter umfassender Abwägung der beiderseitigen Interesse aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls bestimmen.
BGH, Versäumnisurteil vom 23. Januar 2015 - V ZR 184/14

An einer Grenzanlage im Sinne der §§ 921, 922 BGB besteht kein hälftiges Miteigentum, sondern entlang der Grundstücksgrenze lotrecht gespaltenes (Allein-) Eigentum der Nachbarn. Gebäude im Sinne des § 912 BGB sind auch andere größere Bauwerke (z.B. Ufermauern an Bundeswasserstraßen), deren Beseitigung eine dem (Teil-) Abriss eines Gebäudes im engeren Sinne vergleichbare Zerschlagung wirtschaftlicher Werte bedeutete.
BGH, Urteil vom 27. März 2015 - V ZR 216/13

Ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück, dessen Wasserversorgung und Wasserentsorgung davon abhängt, dass ein Nachbar die Mitnutzung seiner Leitungen auf freiwilliger Basis (weiterhin) gestattet, ist mit einem Fehler behaftet.
BGH V ZR 185/10, Urteil vom 8. April 2011

Ein Eigentümer, der die Inanspruchnahme seines Grundstücks durch einen Nachbarn (hier: durch unterirdisch verlegte Leitungen) jahrzehntelang gestattet hat, verliert hierdurch nicht das Recht, die Gestattung zu widerrufen und anschließend seine Ansprüche aus § 1004 BGB geltend zu machen.
BGH, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 181/13

Mehr zum Grundstücksrecht

Fragen und Antworten
rund um Mietrecht und Wohneigentum.

"Zu meiner Mietwohnung gehört eine Einbauküche. In meinem Mietvertrag musste ich eine Zusatzvereinbarung unterschreiben mit folgendem Text: „Küche: Die beiden Parteien sind sich darüber einig, dass sämtliche Reparaturen/Instandhaltungsmaßnahmen, welche in Zusammenhang mit der Nutzung der Einbauküche in der Wohnung anfallen, zu Lasten des Mieters gehen. Für defekte Elektroteile/Geräte muss ein gleichwertiger Ersatz geleistet werden." Die Unterschrift konnte ich nicht verweigern, da ich sonst die Wohnung nicht bekommen hätte. Ist das so rechtens?"

Eigentlich ist die Reparatur von altersbedingt defekten Geräten und Einrichtungen, die zur Mietwohnung gehören, immer Angelegenheit des Vermieters. Eine Ausnahme hiervon bilden die Schönheitsreparaturen. Der Vermieter soll nicht neben der Miete noch die regelmäßige Erneuerung der Geräte und Einrichtungen innerhalb der Wohnung auf Kosten des Mieters erwarten können. Freilich können die Vertragsparteien über hiervon Abweichendes frei verhandeln. Allerdings muss die Regelung dann wirklich auch zur Disposition gestellt werden. Wenn es dagegen wie hier eine nur einseitig gestellte Bedingung war, über die nicht verhandelt werden durfte, dann spricht einiges gegen die Wirksamkeit der Regelung.

"Wir haben ein Einfamilienhaus. Der Vorbesitzer hat rund um das Grundstück eine Begrenzungshecke gepflanzt. Nun hat unsere Nachbarin mehrere Bäume fällen lassen und das Holz auf den hinteren Teil der Hecke aufgeschichtet. Unsere Frage: Gibt es für solche Situationen Abstandsregelungen? Wir befürchten nämlich, dass die Hecke auf diese Weise absterben wird."

Es gibt gesetzliche Regelungen zu Pflanzen und zu Mindestabständen zum Nachbargrundstück. Allerdings muss man dort auch zügig zu Gericht gehen, um seine Rechte nicht wieder zu verlieren. Nicht möglich ist es dort, von absoluten Ausnahmefällen abgesehen, gegen die Verschattung durch Bäume oder Sträucher vorzugehen. Für die Lagerung von Holz gibt es hingegen keine expliziten Regelungen. Die Gefahr einer Verschattung dürfte jedenfalls nicht anders zu bewerten sein als bei Bäumen. Nicht hinzunehmen wären dagegen die drohende Einsturzgefahr eines Holzstapels, wenn das eigene Eigentum dadurch beschädigt würde, oder aber die anderweitige eigenmächtige Nutzung Ihrer Hecke durch den Nachbarn.

"Wir bewohnen eine Eigentumswohnung (ohne separate Wasseruhr).Wir haben die Absicht, circa sechs Monate im Jahr (Oktober bis März) im Ausland zu verbringen. Unsere Nebenkosten werden über die Personenanzahl und die bewohnten Quadratmeter berechnet. Wenn wir die Wohnung nur ein halbes Jahr bewohnen, können wir dann erwarten, dass die Nebenkosten (zum Beispiel Wasser, Abwasser, allgemeiner Strom) auch nur für diese Zeit berechnet werden?"

Der Umlageschlüssel für die verbrauchsunabhängigen Kosten, wie etwa Hauswart, Verwaltung, Hausreinigung, ist in der Regel die Anzahl der Miteigentumsanteile oder die Wohnfläche. Fehlen Wasseruhren, so werden auch die Wasserkosten nach diesem Schlüssel verteilt. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnung ganzjährig oder nur für einige Monate genutzt wird. Anderes würde dazu führen, dass schwer überprüfbaren Einsprüchen gegen die Abrechnung Tür und Tor geöffnet würden, was nicht praktikabel wäre. Natürlich könnte man die Angelegenheit gleichwohl in die Versammlung einbringen und eine gesonderte Umlage wünschen. Ob sich hierfür aber eine Mehrheit finden ließe, erscheint zweifelhaft.

"Es geht um folgendes Problem: Das Gebäude besteht über vier Etagen aus einem Vorder- und einem Hinterhaus. Die Wohnungen in den beiden Gebäudeteilen werden von einem zentralen Treppenhaus in jeder Etage über Flure zugänglich gemacht. Nun soll ein Fahrstuhl im sogenannten Lichthof (Gemeinschaftseigentum) gebaut werden. Die Zustimmung des Bauamtes liegt vor. Im Hochparterre muss dafür ein Zugang geschaffen werden. Die Eigentümerin der beiden Wohnungen im Hochparterre fehlte in der ET-Versammlung und damit fehlt auch ihre Zustimmung zu dieser Maßnahme. Ist diese Zustimmung überhaupt erforderlich? Falls die Eigentümerin der Wohnungen der Maßnahme nicht zustimmt, läßt sich diese einklagen, weil ein körperlich Behinderter dringend auf diesen Fahrstuhl angewiesen ist?"

Wurde in der Versammlung bereits mit Stimmenmehrheit der Fahrstuhlanbau beschlossen, dann wäre der Beschluss wirksam. Er wäre nur binnen eines Monats vor Gericht anfechtbar. Ansonsten kommt man um die Zustimmung der Eigentümerin im Hochparterre nicht herum, ihre Zustimmung ist zwingend. Ein einzelner Eigentümer kann daher den Anbau des Fahrstuhls verhindern. Auch der Verweis auf einen gehbehinderten Eigentümer im Haus dürfte derzeit wohl nicht ausreichen vor Gericht. Das wird nicht zu Unrecht als misslich angesehen. Es ist derzeit eine Gesetzesreform in Arbeit, die den Anbau von Fahrstühlen oder Treppenliften zugunsten körperlich behinderter Eigentümer erleichtern soll.

"Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft. Die ETG besteht seit 1999. Das Haus besitzt eine Hofdurchfahrt zu PKW-Stellplätzen und Gemeinschaftsfläche. Neben und über der Durchfahrt befinden sich Wohnungen. Das Durchfahren von Fahrzeugen ist in den direkten Wohnungen hörbar. Die ETG beabsichtigt, diese Durchfahrt durch ein automatisches Tor vor dem Zutritt durch Nicht-Berechtigte (Fremde) zu schützen. Meine Fragen: Mit welcher Mehrheit ist ein Beschluss umsetzbar (Mehrheit, Einstimmig, einfache Mehrheit)? Wir vermuten, dass die direkt anliegende Wohnung durch Schließ- und Öffnungsgeräusche oder wartende PKW mit laufendem Motor beeinträchtigt werden. Darf trotzdem ein Tor eingebaut werden?"

Wenn die Hofdurchfahrt zukünftig durch ein automatisches Tor geschlossen werden soll, dann handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Da das automatische Tor wohl auch den optischen Gesamteindruck der Anlage beeinflussen dürfte, ist von der notwendigen Zustimmung aller Eigentümer auszugehen. Die Installation muss fachgerecht erfolgen. Der Eigentümer, der direkt an der Einfahrt wohnt und zukünftig Geräuschbeeinträchtigungen befürchtet, könnte das Vorhaben verhindern, indem er die Zustimmung zur Installation des automatischen Tors nicht erklärt. Ein dennoch mit Stimmenmehrheit gefasster Beschluss muss von ihm gerichtlich angefochten werden.

"Wir wohnen seit vielen Jahren in einer 8-Parteien Eigentümergemeinschaft. Im Juni 2016 wurde eine der Wohnungen verkauft. Wie so oft üblich, wurden bauliche Veränderungen vorgenommen (bes. i. Badezimmer). Dabei kam es zum Rohrbruch mit Folgekosten von mehreren tausend Euro. Unsere Frage: Müssen diese Unkosten von den übrigen Eigentümern übernommen werden d.h. bezahlt werden?"

Die Kosten für die Reparatur des Rohrbruchs sind zunächst Angelegenheit der Gemeinschaft, wenn der Rohrbruch Gemeinschaftseigentum betrifft. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, an welcher Stelle des Leitungsohres es zur Beschädigung kam. Wenn die Gemeinschaft die Reparaturkosten bezahlt, kann sie in der nächsten Versammlung die Erstattung der Kosten vom Wohnungseigentümer, welcher den Schaden verursacht hat, beschließen. Gegebenenfalls ist im Anschluss daran der Rechtsweg zu beschreiten. Entsprechendes gilt für weitere Schäden am Gemeinschaftseigentum.

"Auf dem Grundstück unserer WEG stehen zahlreiche, auch große Bäume. Von der Verwaltung war ein Beschluss zur Fällung großer Bäume vorgelegt worden mit Folgebeschlüssen zur notwendigen Ersatzpflanzung bzw. Ausgleichszahlung. Eine Mehrheit hat zugestimmt, weil durch die Verwaltung dargelegt worden war, die Bäume müssten zwingend beseitigt werden. Das ist jedoch nicht der Fall. Das Amt hat auf den Antrag der Verwaltung lediglich eine Ausnahmegenehmigung erteilt. Was müssen wir tun, um den Beschluss rückgängig zu machen? Brauchen wir eine außerordentliche WE-Versammlung? Wer trägt die Kosten? Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats unterstützen dieses Bestreben nicht und scheinen eher verärgert zu sein. Könnte auch der Verwaltungsbeirat neu gewählt werden?"

Ob das Fällen der Bäume nur durch alle Eigentümer einstimmig oder aber mit Stimmenmehrheit beschlossen werden konnte, hängt davon ob, ob die Bäume so prägend für die Anlage sind, dass das Fällen einer baulichen Veränderung gleichkommt oder nicht. Sollte das Fällen der Bäume dagegen allein in den Bereich ordnungsgemäßer Verwaltung fallen, wo Stimmenmehrheit ausreichend ist, so wäre zu prüfen, ob die Maßnahme tatsächlich sachlich geboten ist. Ohne Anfechtung werden die Beschlüsse bestandskräftig. Selbstverständlich kann in einer Folgeversammlung auch ein gegensätzlicher Beschluss gefasst werden. Ein Viertel der Wohnungseigentümer kann die Einberufung verlangen. Der Verwaltungsbeirat kann mit Stimmenmehrheit abberufen werden.

"Wir haben seit 6 Jahren eine Informationstafel - mit Genehmigung des Vermieters - im Hausflur eines jeden unserer 4 Häuser hängen. Da der Vermieter es ablehnt, eine Mieterversammlung zu der strittigen Betriebskostenabrechnung 2016 einzuberufen, haben wir (4 Mietparteien) zu einer Bewohnerversammlung eingeladen. Die Einladungen dazu wurden heimlich still und leise, nach einem Protest wiederum, von dieser unserer Tafel abgenommen. Was können wir tun?"

Dass der Vermieter eine Informationstafel der Mieter im Haus genehmigt hat, bedeutet nicht, er müsse dort auch ihm unliebsame Informationen oder Stellungnahmen dulden. Ihm nachteilig erscheinende Texte kann er kraft Eigentümer- und Vermieterstellung auch gegen den Willen der Mieter entfernen. Selbstverständlich kann der Vermieter jedoch den Informationsaustausch im Gespräch oder über Kommunikationsmittel nicht verbieten. Ebenso ist der gegenseitige Besuch in den Wohnungen zulässig. Der Weg zum Anwalt, ob zusammen oder jeder für sich, ist ebenfalls möglich.

"Wir haben eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. In der Nachbarwohnung lebt eine Frau, die offenbar an Altersdemenz leidet. Sie hat einen unkastrierten Kater, der in der Wohnung seinen Urin versprüht. Der Geruch ist so penetrant, dass er ins Treppenhaus zieht. Alle anderen Parteien leiden darunter. Wenn man sie darauf anspricht, sagt sie nur, sie wollen dem Tier „nicht seine Männlichkeit nehmen“. Was können wir tun?"

Es wäre denkbar, den Rechtsweg zu beschreiten wegen der Geruchsbelästigungen. Auch die Tatsache, dass wohl nur das Treppenhaus beeinträchtigt wäre, stünde dem nicht entgegen. Das Gerichtsurteil würde die Frau nicht ausdrücklich dazu verpflichten, ihren Kater zu kastrieren, sondern die Geruchsbelästigungen im Treppenhaus zu unterlassen und im Falle der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld zu zahlen. Im besten Falle könnte eine eindringliche Darstellung der Beeinträchtigungen die Nachbarin auch ohne Gerichtsprozess zum Einlenken bewegen.

"Ein Nachbar hat sich über den Geruch unseres alten Hundes beschwert. Wir wohnen im Dachgeschoss und nehmen mit unserem Hund immer den Aufzug. Der Nachbar ist ein Hundehasser und meint, der Geruch würde die Luft im Aufzug verpesten. Deswegen hat er, wie er sagte, auch schon an die Hausverwaltung geschrieben, die aber bisher nicht reagiert hat. Laut Mietvertrag ist Hundehaltung erlaubt. Können wir Probleme bekommen?"

Die Hundehaltung ist vertraglich zulässig, die Nutzung des Fahrstuhls gehört zum Gebrauch der Mietwohnung hinzu. Ohne besondere Umstände, die dagegen sprechen, wird man wohl auch die Nutzung des Fahrstuhls mit Hund als zulässig ansehen können, es sei denn, die Hausordnung schreibt etwas anderes vor. Als besondere Umstände könnten in Betracht kommen: Größe des Hundes und des Fahrstuhls, Gefährlichkeit und Reinlichkeit des Hundes, normaler Geruch oder aber tatsächlicher Gestank oder ähnliches. Das Geruchsempfinden eines Mieters würde ich nicht als entscheidend ansehen, wenn es auf bloße Hundephobie zurückzuführen ist.

"Im Bescheid über Grundbesitzabgaben ist der Posten „Straßenreinigungsgebühr“ mit 73,44 Euro aufgeführt. In den 2 1/2 Jahren, die ich hier wohne, habe ich nie eine Kehrmaschine oder einen Straßenarbeiter gesehen. Stattdessen sind laut Straßenreinigung die Anwohner verpflichtet, einmal wöchentlich den Bürgersteig zu fegen. Kann unter den Voraussetzungen die Stadtverwaltung überhaupt Geld für die (nicht erbrachte und nicht vorgesehene) Straßenreinigung verlangen? Habe ich Aussicht auf Erfolg, wenn ich den Betrag, auch für die Jahre 2015 und 2016, zurückfordere?"

Die Straßenreinigungsgesetze der Bundesländer unterscheiden in der Tat zwischen Gehwegreinigung und Straßenreinigung. Dass Sie als Anlieger zur Gehwegreinigung verpflichtet sind, steht also einer Geldforderung für die Straßenreinigung erst einmal nicht entgegen. Wenn allerdings Leistungen definitiv nicht erbracht wurden, dann könnte man dies durchaus einwenden. Freilich wäre allein die Tatsache, dass man selbst nie eine Kehrmaschine gesehen hat, etwas wenig. Ob und inwieweit Gelder gar zurückgefordert werden könnten, muss anwaltlich eingehend geprüft werden, da hier je nach gesetzlicher Regelung Fristen zu beachten wären oder aber eine vorbehaltlose Zahlung einer späteren Rückforderung entgegen stehen könnte.

"Meine Schwester und ich sind die einzigen Verwandten unserer alleinstehenden Tante, die jetzt verstorben ist. Der Vermieter beharrt auf drei Monaten Kündigungsfrist ihrer Wohnung. Müssen wir die Mietzahlung bis dahin fortsetzen, obwohl wir die Wohnung bereits übergabefähig haben?"

Wenn Sie die einzigen Verwandten ihrer verstorbenen Tante sind und kein Lebenspartner vorhanden ist, der in der Wohnung mit ihrer Tante wohnte, dann treten Sie als Erben in den Mietvertrag ein. Nach Kenntnis vom Tod besteht für einen Monat ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Danach kann nur ordentlich gekündigt werden, was bei langandauernden Mietverhältnissen sogar noch längere Kündigungsfristen bedingen kann. Insoweit hat der Vermieter Recht. Etwas anderes könnte sich nur ergeben bei vertraglich vereinbarter kürzerer Kündigungsfrist (vielfach bei DDR-Mietverträgen) oder aber im Falle der Erbausschlagung, die aber auch nur innerhalb von sechs Wochen nach der Kenntnis vom Erbfall möglich ist.

"Ich besitze seit fünf Jahren eine Eigentumswohnung. Das Haus ist circa 25 Jahre alt. Bei der damaligen Teilungserklärung wurde beschlossen, dass Fenster und Balkone, abgesehen vom Belag, zum Gemeinschaftseigentum gehören. Nun beginnen an den genannten Gegenständen Reparaturen. Ist es möglich, über eine neue Vereinbarung abzustimmen? Wie wäre das Vorgehen?"

Beim Wohneigentum wird zwischen den Bauteilen aus dem Sondereigentum und aus dem Gemeinschaftseigentum unterschieden. Fenster und Balkone stehen im Gemeinschaftseigentum, soweit sie Teile der Fassade sind. Eine widersprechende Regelung ist unwirksam. Davon zu trennen ist jedoch die Regelung zu den Kosten für notwendige Reparaturen. Es kann sowohl die Verteilung der Kosten auf alle Wohnungseigentümer im Haus geregelt werden als auch die individuelle Umlegung der je Wohnung entstandenen Reparaturkosten auf den jeweiligen Wohnungseigentümer. Letztere Regelung setzt allerdings besondere Mehrheiten in der Versammlung voraus.

"In einem meiner vermieteten Einfamilienhäuser möchte ich ein Ehepaar einziehen lassen, welches bei mir schon seit einiger Zeit alle anfallenden Arbeiten übernimmt. Da ich diese Leute gerne näher bei mir hätte, will ich ihnen das Einfamilienhaus zum Bewohnen übergeben. Kann ich Eigenbedarf anmelden?"

In der Tat kann man kündigen, wenn der vermietete Wohnraum zukünftig eigenen Hilfspersonen zur Verfügung gestellt werden soll. Voraussetzung ist aber immer die ernsthafte Absicht, den Wohnraum an die betreffende Hilfsperson zu überlassen. Ebenso muss überprüft werden, ob nicht eine andere freie Wohnung zur Verfügung steht. Sind diese Aspekte alle zu bejahen, so wird man von einem berechtigten Interesse an der Vertragsbeendigung ausgehen können. Dass es hier um ein Einfamilienhaus geht, nicht aber um eine Wohnung, macht dabei keinen Unterschied.

"Wir wohnen seit Anfang 2012 in einem Mehrfamilienhaus mit vier Parteien. Bis jetzt hat uns der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung zugestellt. Auf unsere Anschreiben reagiert er nicht. Laut den anderen Mietern wurde 2009 das letzte Mal eine Abrechnung gestellt. Was können wir tun, wenn der Vermieter weiterhin nicht reagiert?"

Zusätzlich zur Kaltmiete ist in der Regel die sogenannte „zweite Miete“ zu zahlen. Der Mieter zahlt monatlich Vorauszahlungen für die Betriebskosten, der Vermieter ist verpflichtet, einmal jährlich über diese Zahlungen und Kosten abzurechnen. Wenn Ihr Vermieter dies jedoch unterlässt, so können Sie ihn wegen dieser fehlenden Abrechnung verklagen. Sie können auch bei den fortlaufenden Mieten die Vorauszahlungen zurückhalten, um dadurch den Vermieter zu zwingen, tätig zu werden. Das alles sollte jedoch nicht ohne die Hilfe eines Anwalts unternommen werden, da es hier viele Stolpersteine zu umgehen gilt.

"Wir sind in einem Haus 7 Eigentümer, davon haben 3 eine Gasheizung und 4 Eigentümer eine Ölheizung. Der Verwalter besteht darauf, dass Reparaturen nicht aus den Rücklagen bezahlt, sondern separat auf die 4 Ölheizungs-Nutzer umgelegt werden. Er weigert sich auch, solche Beträge aus den Rücklagen rauszurechnen, obwohl ich circa 10.000 Euro in die Rücklagen einbezahlt hatte. Muss ich die Beträge trotz meiner bereits bezahlten Rücklage noch separat bezahlen? Eigentlich werden die Rücklagen ja für Reparaturen und Instandhaltungen zurückgelegt?"

Die Instandhaltungsrücklage dient den notwendigen Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, wozu in der Regel auch die gemeinsame Heizungsanlage gehört. Hier sind aber offensichtlich zwei voneinander unabhängige Heizungsanlagen installiert, die nur jeweils einen Teil der Wohnungseigentümer versorgen. Es liegt die Vermutung nahe, dass die beiden Anlagen keine gemeinschaftlichen Einrichtungen der Gemeinschaft sind, sondern möglicherweise allein im Eigentum der an die jeweilige Anlage angeschlossenen Eigentümer stehen. Was für die Sichtweise des Verwalters sprechen würde. Eine nähere Prüfung des Falles anhand aller Unterlagen ist jedoch unumgänglich.

"Das Haus, in dem ich seit 40 Jahren wohne, hat in dieser Zeit zweimal den Besitzer gewechselt und wurde schließlich in Eigentumswohnungen aufgespalten. Schon seit langem fahnde ich nach der von uns 1975 eingezahlten Kaution. Frage: Bin ich als Mieter verpflichtet, den Verbleib meiner Kaution ständig im Auge zu behalten? Ist das Geld für mich nun „weg“ oder ist der jetzige Besitzer dafür zuständig, nachdem er mit der Wohnung „alle Rechte und Pflichten“ übernommen hat?"

Hier ist zu unterscheiden: Heutzutage haftet der Wohnungserwerber dem Mieter gegenüber in jedem Falle hinsichtlich der Kaution, unabhängig davon, ob er sie tatsächlich vom Voreigentümer erhalten hat oder nicht. Bis September 2001 galt jedoch eine andere gesetzliche Regelung, nach der der Erwerber nur dann auf die Kaution haftete, wenn er sie auch zuvor vom Voreigentümer tatsächlich erhalten hatte. Sie müssen daher prüfen, wann der letzte Haus- oder Wohnungsverkauf stattfand. Lag dieser vor dem September 2001, dann gilt es in der Tat nachzuforschen, ob die Kaution seinerzeit übergeben worden war oder aber nicht. Erfolgte der letzte Verkauf dagegen später, dann ist der jetzige Vermieter in jedem Falle wegen der Kaution haftbar.

"Im 4. Stock des Hauses ist im Badezimmer ein Wasserrohrbruch passiert. Das Wasser hat in meiner Wohnung (2. Stock) eine gesamte Wand und teilweise die Decke im Badezimmer/Wohnzimmer durchfeuchtet. Der Mieter im 3. Stock war 14 Tage in Urlaub und damit nicht erreichbar. Frage: Ist ein Bewohner verpflichtet, für solch einen Notfall bei einem Nachbarn, Freund, Verwandten o.ä. einen Wohnungsschlüssel zu hinterlassen, also seine Wohnung im Schadensfall begehbar zu machen?"

Wenn bei Antritt einer zweiwöchigen Urlaubsreise keinerlei Anzeichen für einen Schaden sichtbar sind, wird dem Mieter auch ohne Schlüsselübergabe im Schadensfall nichts vorzuwerfen sein. Je länger allerdings die Abwesenheit dauern soll, desto eher drängt sich die Notwendigkeit einer regelmäßigen Besichtigung auf. Eine generelle Aussage lässt sich hier nicht treffen. Allerdings wäre der Mieter im 3. Stock hier vielleicht auch nicht der richtige Ansprechpartner. Immerhin liegt die Schadensursache in der Wohnung darüber. Soweit möglich, sollte hier die Versicherung des Hauseigentümers herangezogen werden, weil diese auch technisches Versagen und Altersschwäche abdecken dürfte. Wenn das nicht geht, sollte ein Rechtsanwalt die rechtlichen Chancen näher prüfen.

"Der Mieter meiner Wohnung ist vor Monaten ohne zu kündigen ausgezogen. Vermutlich ist er in sein Heimatland zurückgekehrt. Die Miete wurde bis September 2015 vom Sozialamt bezahlt. Im Dezember habe ich im Beisein des Hausmeisters die Kündigung in den Briefkasten geworfen, da ich die Wohnung neu vermieten möchte. An wen kann ich mich zwecks "offizieller Auflösung" des Mietverhältnisses wenden? Beim Sozialamt bekomme aber aus datenschutzrechtlichen Gründen keine Auskunft und auch die Polizei konnte mir nicht weiterhelfen."

Auch in einem solchen Fall ist der Rechtsweg die sichere Lösung, um vor späteren unangenehmen Überraschungen gefeit zu sein. Möglich wäre es ja, dass der Mieter nach langem Urlaub oder Krankheit doch vor der Tür steht, oder aber Ihnen nach der Räumung den Verlust von Wertgegenständen vorwirft. Wo und wie die Räumungsklage gerichtlich mit Erfolg durchgesetzt werden kann, muss ein Anwalt prüfen. Ohne Gericht verblieben dagegen diese Risiken, auch wenn alle Anzeichen vernünftigerweise für ein endgültiges Verschwinden sprechen. Ob man diese gleichwohl eingehen will, sollte daher sorgfältig überdacht werden.

"Ist es rechtlich zulässig, dass es bei einer WEG mit 20 Wohnungseinheiten keinen schriftlichen Verwaltervertrag gibt? Und muss es eine Hausordnung geben, auch wenn diese nicht um- und durchsetzbar wäre?"

Schriftliche Verwalterverträge sind in der Praxis ganz üblich. Schon deshalb, weil die Firmen beim Werben um eine Bestellung über ihre Leistung informieren wollen. Daneben bietet eine schriftliche Vereinbarung mehr Sicherheit für beide Seiten, wie etwa zum Umfang der Pflichten oder aber zur Höhe der Vergütung. Davon unabhängig wäre eine rein mündliche Abrede aber nicht rechtswidrig. Eine Hausordnung ist in jedem Falle empfehlenswert und kann auch von einem Gericht bestimmt werden, wenn die Eigentümer sich nicht einigen können. Der Verwalter wäre verpflichtet, auf die Einhaltung der Hausordnung zu achten.

"Auf unserem Nachbargrundstück (enge Bauwich-Lage) stehen grenzständig drei Fichten mit einer Höhe von etwa 18 Metern. Eine davon ist bereits durch einen Sturm abgeknickt und hängt halb herunter. Unser Gärtner sagte zwar, dass die Bäume gesund aussehen, wies aber darauf hin, dass sie quasi als Solitär auf dem Nachbargrundstück deutlich gefährdet wären. Deshalb habe ich unseren Nachbarn schriftlich darauf hingewiesen und ihm eine Kappung empfohlen, die er jedoch ablehnt. Wenn nun bei einem Sturm eine der Fichten auf unser Haus stürzt, wer kommt für den Schaden auf?"

Bei Nachbarstreitigkeiten wird oft irrtümlich angenommen, der Nachbar hafte für alles ausnahmslos. Aber auch hier gilt, dass Kriterien wie die Vorhersehbarkeit eines Schadensereignisses oder aber das Nichtstun bei erkennbarer Gefahrenlage wesentlich sind für die Pflicht des Nachbarn zum Schadensersatz. Steht der Baum direkt auf der Grundstücksgrenze, so gehört er beiden. Jeder kann dann die Zustimmung zur Fällung verlangen. Wenn Äste über die Grundstücksgrenze ragen und der Nachbar hier nichts tut, dann darf man diese selbst abschneiden. Will man einen größeren Baum fällen, sind die Naturschutzbehörden unbedingt zuvor um Erlaubnis zu fragen.

"Im Jahr 2014 habe ich eine Wohnung im Hinterhaus erworben. Jetzt ist ein Wasserschaden (aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Keller) im Erdgeschoss des Vorderhauses aufgetreten. Die Hausverwaltung organisiert die Schadensbehebung durch eine Fachfirma. Zahlen soll die gesamte Hausgemeinschaft anteilig. Es stellte sich aber heraus, dass das Feuchteproblem schon seit 2002 bekannt war und es früher schon Feuchtigkeitsschäden im EG des Vorderhauses gegeben hat. Wie groß ist die Chance, den Verkäufer, der zwischen 2012 und 2015 nach Sanierung des Gebäudes einen Großteil der Wohnungen verkauft hat, für die seit langem bekannten Mängel haftbar zu machen. Kann auf dem Rechtsweg erzwungen werden, dass die Beseitigung der aufsteigenden Feuchtigkeit vom Verkäufer bezahlt werden muss?"

Natürlich ist in einer solchen Situation eine kaufvertragliche Schadensersatzpflicht zu erwägen. Immerhin wurde vom Verkäufer eine wohl mangelhafte Wohnung nebst Anteil am Gemeinschaftseigentum verkauft. Allerdings ist in nahezu allen Immobilienkaufverträgen die Gewährleistung weitgehend ausgeschlossen, eine Haftung des Verkäufers für Mängel scheidet dann zumeist aus. Es bleibt dann nur noch der Vorwurf eines arglistigen Verschweigens des Mangels. Eine komplexe Angelegenheit, die einer umfangreichen anwaltlichen Prüfung bedarf. Besser sieht es aus, wenn die Wohnungen nicht nur verkauft, sondern im Auftrag der Erwerber errichtet wurden. Dann ist der Verkäufer zugleich auch Partner eines Bauwerkvertrags. Dort ist die Gewährleistung regelmäßig nicht ausgeschlossen.

"Unser Haus (in Köln) ist durch eine nebenanliegende Baustelle einsturzgefährdet. Die Stadt hat ein Betretungsverbot ausgesprochen. Seit dem 2. September 2015 steht das Haus demnach leer. Kann ich eine Grundsteuerminderung beim zuständigen Finanzamt beantragen?"

Das Gesetz sagt: Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Ihnen liegen die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass wohl vor; -wegen der Baustelle auf dem Nachbargrundstück besteht Einsturzgefahr und es entfallen die Mieteinnahmen. Sie müssen daher den Antrag auf einen Grundsteuererlass beim Finanzamt stellen. Aber Achtung: Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen.

"Vor zweieinhalb Jahren wurde in meiner Küche durch meinen Vermieter ein Fliesenspiegel angebracht. Ich habe mir eine Einbauküche einbauen lassen und musste für eine Aufhängung über dem Herd sowie ein Abtropfgestell neben der Spüle insgesamt fünf große Fliesen durchbohren. Nun ziehe ich aus, mein Vermieter (eine Wohnungsbaugenossenschaft) verlangt von mir, dass ich die durchbohrten Fliesen austausche oder pro Fliese eine gewisse Summe (insgesamt circa 150 Euro) zahle. Mein Nachmieter übernimmt die Einbauküche, da er befürchtet, nach seinem Auszug aus der Wohnung auf den Kosten sitzen zu bleiben. Ist die Herangehensweise meines Vermieters rechtens?"

Eine generelle Antwort kann es hier leider nicht geben, so simpel die Angelegenheit auch erscheint. Die Gerichte urteilen unterschiedlich. Oft wird vertreten, dass Dübellöcher vom Vermieter hinzunehmen sind, wenn der Mieter die „übliche Anzahl“ beachtet hat, die für gewöhnliche Bad- oder Küchenschränke notwendig sind. Natürlich ist hierbei vieles vertretbar und vom Einzelfall abhängig. Bei Fliesen ist zudem umstritten, ob der Mieter dort überhaupt nicht oder nur in die Fugen bohren darf. Ebenso besteht Uneinigkeit darüber, ob der Mieter, wie von Ihnen verlangt, Schadensersatz leisten muss oder nicht. Insoweit sollte daher bei Vertragsende auch bedacht werden: Streitigkeiten kosten vor dem Urteil immer auch Zeit, Geld und Nerven.

"Wir bezahlen bei den Nebenkosten einmal im Jahr Kesselwartung inkl. Brennereinstellung und Abgasimmissionsmessung. Im November ist die Heizung ausgefallen. Ein Monteur hat die Heizung repariert. Jetzt will der Vermieter nochmal die Kesselwartung als Nebenkosten abrechnen. Ist das richtig, dass wir zwei Mal im Jahr bezahlen?"

Die Wartung der Heizanlage gehört grundsätzlich zu den Betriebskosten. Hier können mal mehr, mal weniger Kosten anfallen, abhängig vom Aufwand. So kommt es zu Kostenschwankungen zwischen den Jahren. Allerdings muss fein unterschieden werden zwischen Wartungsarbeiten und Reparaturarbeiten. Wartungsarbeiten sind vor allem die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit der Heizanlage. Da hier aber offensichtlich die Heizungsanlage defekt war, dürfte es sich um eine Reparatur handeln, deren Kosten beim Vermieter bleiben müssen.

"In Mietverträgen ist häufig eine Kleinreparaturklausel vereinbart, nach der ein Mieter Kleinreparaturen zum Beispiel bis zu 80 Euro pro Jahr zu übernehmen hat. Wer muss zahlen, wenn der Vermieter die Reparatur in Eigenleistung vornimmt (beispielsweise: Austausch Wasserhahn, Heißwassergerät) und die Materialkosten 75 Euro betragen, also unter der Kleinreparaturgrenze liegen? Würde ein Handwerker die Reparatur inkl. Materiallieferung übernehmen, würden etwa 150 Euro anfallen und die Kleinreparaturgrenze wäre überschritten."

Kleinreparaturklauseln sind grundsätzlich wirksam vereinbar, wenn es sich um die bloße Pflicht zur Kostenerstattung handelt, nicht aber um die Pflicht des Mieters, selbst zu reparieren. Wenn der Vermieter hier die Reparatur selbst vornimmt, etwa weil es sich um eine kleine Sache handelt, oder aber er selbst einen Handwerksbetrieb führt, so darf er die entstehenden Kosten für Material und Aufwand auch erstattet verlangen. Freilich hat er die Angemessenheit der Kosten und die marktüblichen Preise zu beachten. Dies sowohl beim Zeitaufwand als auch beim Material.

"Wir wohnen in einer EW-Anlage mit fünf Häusern mit jeweils fünf Wohnungen. Den Parterrewohnungen ist die Sondernutzung der Grünflächen vor ihren Wohnungen zugestanden .Ein Eigentümer hat diesen Sondernutzungsteil abgeschlossen. Hinter dem abgeschlossenen Teil befindet sich eine Wasserentnahmestelle zur Bewässerung des Gemeinschaftseigentums. Ist der Abschluss rechtens und der damit verbundene Zugriff auf eine Gemeinschaftsentnahmestelle?"

Durch ein Sondernutzungsrecht kann der Eigentümer einer Wohnung einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer nutzen. Man findet das oft bei Stellplätzen, Terrassen oder aber wie hier bei Grünflächen. Es gibt aber auch Grenzen für ihn. So darf er dort nicht eigenmächtig bauen oder etwa einen Zaun errichten. Auch muss ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer es dulden, wenn ein anderer Eigentümer nur durch Überqueren der betreffenden Fläche an sein Eigentum gelangen kann. Ob und wie nach Ihrer Frage hier eine Duldungspflicht zugunsten der Gemeinschaft besteht, wozu auch das Aufschließen gehören kann, oder aber ob sogar eine unzulässige bauliche Veränderung vorliegt, kann erst nach weiterer Erörterung des konkreten Sachverhalts geklärt werden.

"Wir sind seit 1989 Einzelhausbesitzer. Im Zusammenhang mit dem Kauf eines direkt angrenzenden Grundstücks inklusive Haus möchte der neue Besitzer den vor rund 40 Jahren beim Bau der Häuser auf die Grundstückgrenze gesetzten Zaun erneuern. Der Zaun ist mit einer circa zwei Meter hohen Buchen- und Efeuhecke als Sichtschutz durchwachsen. Nun will der Nachbar einen neuen mit Efeu zu begrünenden Zaun errichten, der von der geplanten Höhe her allerdings den bestehenden Sichtschutz in keiner Weise ersetzen würde. Ist bei dem Vorhaben das vorherige Einverständnis des betroffenen Nachbarn (also uns) notwendig? Wer trägt die Kosten für Abriss beziehungsweise Neuaufstellung, wenn der neue Zaun wieder auf die Grundstücksgrenze gesetzt werden sollte? Können wir in der aktuellen Situation darauf bestehen, dass der Zaun nicht wieder auf die Grundstückgrenze gesetzt wird? Was wäre der sinnvollste Weg des Einspruchs, wenn die Arbeiten ohne vorheriges gemeinsames Einverständnis trotzdem begonnen / durchgeführt werden?"

Nach Landesrecht ist bestimmt, wer die Kosten der Zaunerrichtung zu tragen hat. Etwa immer der Eigentümer zum von der Straße aus gesehen rechtsseitigen Nachbarn hin. Gemeint ist aber dort immer die Errichtung auf dem eigenen Grundstück. Sollte hier dagegen tatsächlich ein Zaun auf der gemeinsamen Grenze errichtet worden sein, wie Sie schildern, so gehört dieser Zaun beiden. Keiner kann ohne die Zustimmung des anderen Veränderungen am Zaun vornehmen oder den Abbau durchführen. Insoweit könnten Sie dem Nachbarn gegebenenfalls auch den eigenmächtigen Abbruch gerichtlich untersagen. Entsprechend verhält es sich mit der Begrünung.

"Mit meinen Mietern habe ich eine Staffelmiete vereinbart, die 2016 ausläuft. Die Netto-Miete beträgt 604 Euro für 83 m², d.h. 7,28 EUR/m². Unsere Stadt erstellt aus Kostengründen keinen Mietspiegel mehr. Wie kann ich erfahren, wann und in welchem Maße ich in Zukunft die Miete erhöhen kann?"

Ein Mieterhöhungsverlangen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete kann entweder mit einem existierenden Mietspiegel oder mit einem Gutachten eines öffentlich-bestellten Sachverständigen zur ortsüblichen Miete oder aber über die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet werden.

"Ich habe eine Frage zur Zuordnung von Stimmen auf Eigentümerversammlungen. Hierbei kommt es zu Beschlüssen. Vor der Sitzung haben Eigentümer der Verwaltung eine Vollmacht erteilt, meist ohne Weisung. Wie werden diese Stimmrechte nach Gesetz verteilt? Zählen Sie automatisch zur Mehrheit bei einem Beschluss? Entfällt das, wenn Ja und Nein sich die Waage halten? Ist es Ermessen der Verwaltung? Muss es die WEG beschließen, wie weisungsgebunden Stimmen zu werten sind?"

Ein Wohnungseigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch den Verwalter der Eigentümergemeinschaft vertreten lassen und hierfür Vollmacht erteilen. Ist die Bevollmächtigung an keine Weisung gebunden, so kann der Verwalter frei entscheiden, wie er im Namen des Eigentümers abstimmt, ob für oder gegen einen Beschluss, für oder gegen die Mehrheit, oder ob er sich der Stimme enthält. Nur bei einer entsprechenden Weisung ist der Verwalter in der Ausübung des Stimmrechts gebunden, dann hat er die Vorgaben des ihn bevollmächtigenden Eigentümers zu beachten. Die in Vertretung abgegebenen Stimmen zählen voll. Ein Beschluss, wie weisungsgebundene Stimmen zu werten sind, ist nicht nötig.

"Seit einiger Zeit besteht für Wohnungseigentümer ein gesetzliches Recht, Auskunft bei der Kommune darüber zu erhalten, wer in der vermieteten Eigentumswohnung gemeldet ist. Ich habe mich mit dem Anliegen, wer in meinen drei Eigentumswohnungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft gemeldet ist, bei einer Sachbearbeiter der Stadtverwaltung gemeldet. Ich bekam sehr schnell die Antwort, dass an Privatpersonen einer Eigentümergemeinschaft keine Auskünfte gegeben werden kann. Die Hausverwaltung könne die Auskunft beantragen. Also habe ich die Hausverwaltung gebeten, die Auskunft einzuholen. Diese teilt mir nach Monaten mit, Einholung einer derartigen Auskunft sei unzulässig. Wie komme ich also jetzt an eine Hausauskunft?"

Die gesetzliche Regelung lautet: „Die Meldebehörde hat dem Eigentümer der Wohnung und, wenn er nicht selbst Wohnungsgeber ist, auch dem Wohnungsgeber bei Glaubhaftmachung eines rechtlichen Interesses unentgeltlich Auskunft über Familiennamen und Vornamen sowie Doktorgrad der in seiner Wohnung gemeldeten Einwohner zu erteilen.“ Die Auskunft der Stadtverwaltung war daher falsch. Insoweit Sie ein berechtigtes Interesse an der Auskunft haben, können Sie die Auskunft verlangen. Etwa wenn an eine Studenten-WG vermietet worden war und nunmehr nach Jahren völlig andere, Ihnen unbekannte Studenten in der Wohnung wohnen. Sie müssen das berechtigte Interesse nur glaubhaft darlegen.

"In unserer Wohnungseigentümergemeinschaft hat ein Eigentümer seine vermietete Wohnung an einen anderen Eigentümer verkauft. Das Mietverhältnis bleibt bestehen. In diesem Verkaufs-Kauf-Prozess werden nun der Verwalter, der Wohnbeiratsvorsitzende in meiner Person und ein weiterer Mieter zum Notar gerufen, um durch beglaubigte Unterschriften die Bestellung des Verwalters zu bestätigen. Der muss wiederum seiner Prüfpflicht nachkommen, dem Verkauf zustimmen usw. Die dadurch entstehenden Verwaltungskosten, Fahrkosten und gegebenenfalls andere Aufwandsentschädigungen für die benötigte Zeit sollen laut Verwalter der Verwaltung, der Eigentümergemeinschaft und mir bzw. dem oben erwähnten weiteren Mieter auferlegt werden. Ich, ebenfalls wie gesagt Eigentümer und Wohnbeiratsvorsitzender, bin dagegen. Ich meine, Verkauf und Kauf sind alleinige Angelegenheit zum alleinigen Nutzen von Verkäufer und Käufer, also sollen diese auch die o. g. Kosten tragen. In unserer Teilungserklärung kann ich keine Regelung finden, die die Kosten der Verwaltung, der Eigentümergemeinschaft und mir bzw. dem erwähnten weiteren Mieter auferlegt. Meine Frage wäre nun: Was ist zu tun, damit diese Kosten und Aufwandsentschädigungen nicht der Verwaltung und Gemeinschaft, sondern dem Verkäufer und dem Käufer in Rechnung gestellt werden können?"

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist bei Verkauf der Wohnung die Zustimmung des WEG-Verwalters erforderlich. Ohne eine besondere Regelung fallen die Kosten des Verwalters hierfür der Gemeinschaft zur Last, da der Verwaltervertrag zwischen Verwalter und Gemeinschaft besteht. Möglich und in der Praxis üblich ist es allerdings, dass die Pflicht zur Zahlung der Verwalterkosten dem Verkäufer auferlegt wird. Das ist entweder bereits in der Gemeinschaftsordnung so geregelt oder kann durch Beschluss herbeigeführt werden. Da hier offensichtlich eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung fehlt, muss ein entsprechender Beschluss in der Versammlung der Eigentümer gefasst werden.


Vor jeder anwaltlichen Dienstleitung kommt Ihr Vertrauen. Mit meiner Arbeit Ihr Vertrauen zu rechtfertigen, ist mir Verpflichtung und Ansporn zugleich. Lernen wir uns kennen!



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