Rechtsprechung » Grundstücksrecht

Angleichung DDR-Recht

Bei der Verkehrswertermittlung nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG ist auch der Wert des Bauwerks zu berücksichtigen, soweit dem Grundstückseigentümer im Hinblick auf seine Dispositionsfreiheit über die weitere Grundstücksnutzung hinaus durch das Bauwerk ein tatsächlich für ihn realisierbarer Wert zufließt. Eine Entschädigung nach § 12 SchuldRAnpG kann nicht beansprucht werden, bevor das Grundstück zurückgegeben ist.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2014 - XII ZR 83/13

Die Errichtung einer Datsche genügt nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG als Bebauung. Ob sie zu einer bereinigungsfähigen Nutzung führt, bestimmt sich nicht nach § 12 SachenRBerG, sondern nach den §§ 5 bis 7 SachenRBerG.

Die Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz besteht auch dann, wenn nicht der ursprüngliche Nutzer, der das Gebäude errichtet hat, sondern sein Rechtsnachfolger die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung geschaffen hat. Wann und durch den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsfähig geworden ist, ist unerheblich.
BGH, Urteil vom 20. November 2009 - V ZR 175/08

Der Grundstückseigentümer ist nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG unabhängig davon anspruchsberechtigt, ob sein Grundstück am 2. Oktober 1990 durch ihn selbst oder durch Dritte aufgrund eines mit ihm oder mit staatlichen Stellen der DDR abgeschlossenen Vertrags genutzt wurde. Entscheidend ist, ob die zur Erschließung seines Grundstücks erforderliche Mitbenutzung des Nachbargrundstücks in der DDR als rechtmäßig angesehen wurde.
BGH, Urteil vom 11. Juli 2014 - V ZR 74/13

Für die Bemessung der Entschädigung nach § 9 Abs. 3 GBBerG kommt es darauf an, mit welchem Umfang das Recht nach § 9 Abs. 1 und 9 GBBerG, §§ 4 bis 10 SachenR-DV tatsächlich entstanden ist, nicht darauf, welcher Rechtsumfang in einer Anlagen- und Leitungsbescheinigung nach § 7 SachenR-DV ausgewiesen ist. Die auf einer solchen Bescheinigung beruhende Eintragung des Rechts in das Grundbuch muss dazu nicht berichtigt werden.

Die Regelung über den Schutzstreifen in § 4 Abs. 3 Satz 2 SachenR-DV gilt nur für Energieanlagen. Für wasserwirtschaftliche Anlagen nach § 9 Abs. 9 GBBerG, § 1 SachenR-DV gilt sie nur in dem (seltenen) Ausnahmefall entsprechend, dass der ordnungsgemäße Betrieb solcher Anlagen das generelle Freihalten eines Grundstücksstreifens neben der eigentlichen Ausübungsstelle erfordert.
BGH, Urteil vom 9. Mai 2014 - V ZR 176/13

Anschluss an Kanalisation / Baukostenzuschuss

Wird ein Grundstück, dessen Schmutzwasser zuvor einer auf dem Grundstück befindlichen Kleinkläranlage mit einem an das öffentliche Abwassernetz angeschlossenen Überlauf zugeführt wurde, an eine neu errichtete öffentliche Schmutzwasserleitung angeschlossen, kann hierfür nach den Allgemeinen Entsorgungsbedingungen für Abwasser ein Baukostenzuschuss für einen "Anschluss an die öffentlichen Entwässerungsanlagen" geschuldet sein.
BGH, Urteil vom 5. Juni 2014 - VII ZR 152/13

Zwischen den Berliner Wasserbetrieben und einem Grundstückseigentümer kommt kein Abwasserentsorgungsvertrag allein dadurch zustande, dass die Pächter des Grundstücks als Nutzungsberechtigte Abwasser aus abflusslosen Abwassersammelbehältern durch einen Fachbetrieb haben abfahren lassen und an einer von den Berliner Wasserbetrieben bezeichneten Übergabestelle den öffentlichen Abwasseranlagen zugeführt haben.
BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 - VII ZR 121/12

Eigentumsübertragung durch ausländisches Recht

Wird über ein in Deutschland belegene Sache ein Vertrag nach ausländischem Recht abgeschlossen und ist fraglich, ob das Eigentum übergehen soll, muss der Vertrag zunächst nach den von dem Vertragsstatut vorgegebenen Regeln ausgelegt werden; deutsches Recht als lex reisitae entscheidet darüber, ob eine danach vereinbarte Eigentumsübertragung auch den Anforderungen an eine dingliche Einigung gemäß § 929 Satz 1 BGB entspricht.
(BGH V ZR 135/11, Urteil vom 20. Juli 2012)

Erbbaurecht

Bemisst sich die vereinbarte Anpassung der Höhe des Erbbauzinses statt nach der Entwicklung des seit 2003 nicht mehr festgestellten Lebenshaltungskostenindexes eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts mit mittlerem Einkommen des allein verdienenden Haushaltsvorstands nunmehr nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI), bleiben die ursprünglich vereinbarten Anpassungsvoraussetzungen maßgeblich.
(BGH V ZR 159/11, Versäumnisurteil vom 2. März 2012)

Mit dem Erlöschen des Erbbaurechts werden für den jeweiligen Erbbauberechtigten bestellte Grunddienstbarkeiten mit dem Inhalt von Wege- und Leitungsrechten Bestandteile des Erbbaugrundstücks.
(BGH V ZR 102/11, Urteil vom 17. Februar 2012)

Erfüllt die in einem Erbbaurechtsbestellungsvertrag vereinbarte wertsichernde Klausel ab einem bestimmten Zeitpunkt ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach Treu und Glauben für diesen Fall vereinbart hätten; führt die Auslegung zu keinem Ergebnis, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit Vertragsabschluss, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse maßgebend.
(BGH V ZR 31/11, Urteil vom 18. November 2011)

Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand; als solcher kann sie Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB sein.

Bestimmt sich die vertraglich zulässige bauliche Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks nach dem öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), führt eine Erhöhung der zulässigen Nutzung grundsätzlich nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses und damit nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Anders kann es ausnahmsweise liegen, wenn sich das Maß der baulichen Nutzung in einem von den Parteien nicht erwarteten Umfang erhöht.
BGH, Urteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12

Fotografien

Der Grundstückseigentümer entscheidet auch dann allein über die kommerzielle Verwertung der von seinem Grundstück aus angefertigten Fotografien seiner Bauwerke und Gartenanlagen, wenn er den Zugang zu privaten Zwecken gestattet hat.

(BGH V ZR 14/12, Urteil vom 1. März 2013)

Grundstückserwerb und Mängel

Dem berechtigten Besitzer, der in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen lässt, kann nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht wird; begründet ist eine solche Erwartung bereits dann, wenn die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruhen.

Da der Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs auf die Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtet ist, den das Grundstück infolge von Baumaßnahmen erfahren hat, ist eine Klage unschlüssig, wenn der Kläger nur zum Wert der in das Grundstück eingebrachten Sachen vorträgt.
(BGH V ZR 93/12, Urteil vom 19. Juli 2013)

Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar; die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit haben die Zivilgerichte in eigener Verantwortung -ohne Bindung an einen erst nach Gefahrübergang ergangenen baubehördlichen Bescheid- zu beantworten.

Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; dem steht es nicht gleich, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen.
(BGH V ZR 266/11, Urteil vom 12.April 2013)

Vermitteln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind.

Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis mitzuteilen verpflichtet gewesen wäre.
(BGH V ZR 72/11, Urteil vom 1. Februar 2013)

Macht der Käufer das Angebot für einen Grundstückskaufvertrag, das von dem Verkäufer in getrennter Urkunde angenommen wird, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel i.S.d. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht auf den Zeitpunkt der Annahme des Angebots, sondern auf den Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots an.

Das gilt nicht, wenn der Käufer die Weiterleitung seines Angebots selbst hinausgezögert oder wenn er Veranlassung hatte, sich nach Möglichkeiten zu erkundigen, den Eintritt der Bindungswirkung seines Angebots zu verhindern, und rechtzeitig hätte entsprechend tätig werden können.
(BGH V ZR 198/11, Urteil vom 15. Juni 2012)

Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.
(BGH V ZR 18/11, Urteil vom 16. März 2012)

Geht Grundeigentum infolge eines Umlegungsverfahrens unter, richtet sich ein zuvor entstandener, auf Herausgabe des Eigentums gerichteter bereicherungsrechtlicher Anspruch nicht auf die Herausgabe der Ersatzgrundstücke, sondern auf Wertersatz.
(BGH V ZR 95/11, Versäumnisurteil vom 20. Januar 2012)

Ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück, dessen Wasserversorgung und Wasserentsorgung davon abhängt, dass ein Nachbar die Mitnutzung seiner Leitungen auf freiwilliger Basis (weiterhin) gestattet, ist mit einem Fehler behaftet.
(BGH V ZR 185/10, Urteil vom 8. April 2011)

Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor.
BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/1

Dem berechtigten Besitzer, der in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen lässt, kann nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht wird; begründet ist eine solche Erwartung bereits dann, wenn die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruhen.

Da der Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs auf die Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtet ist, den das Grundstück infolge von Baumaßnahmen erfahren hat, ist eine Klage unschlüssig, wenn der Kläger nur zum Wert der in das Grundstück eingebrachten Sachen vorträgt.
BGH, Urteil vom 19. Juli 2013 - V ZR 93/12

Nachbarrecht

Die Pflicht des Nachbarn, einen Überbau zu dulden, kann nach einem Eigengrenzüberbau Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein, um mögliche künftige Streitigkeiten über das Eigentum an dem Bauwerk und über die Duldungspflicht des Nachbarn auszuschließen.

Aus der Pflicht des Nachbarn, einen Garagenüberbau zu dulden, ergibt sich nicht zugleich das Recht des Eigentümers zur Nutzung der (teilweise) auf dem Grundstück des Nachbarn belegenen Garagenzufahrt.
(BGH V ZR 24/13, Urteil vom 15. November 2013)

Der Grundstückseigentümer ist nach den Grundsätzen über das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis auch zu einem positiven Tun -hier: Mitbeheizen der benachbarten Doppelhaushälfte- nur verpflichtet, wenn dies für einen billigen Interessenausgleich zwingend geboten ist.
(BGH V ZR 56/12, Urteil vom 8. Februar 2013)

Die Anzeige der beabsichtigten Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts muss Angaben zu dem voraussichtlichen Umfang der geplanten Arbeiten, zu deren Beginn und Dauer sowie zu Art und Umfang der Benutzung des Nachbargrundstücks enthalten.

Die Anzeige ist Voraussetzung für die Ausübung des Rechts, nicht für das Bestehen des Duldungsanspruchs.
(BGH V ZR 49/12, Urteil vom 14. Dezember 2012)

Ein Öltank ist auch dann wesentlicher Bestandteil eines Wohnhauses, dessen Beheizung er dient, wenn er nicht in das Gebäude, sondern in das Erdreich eingebracht worden ist.

Auf einen solchen Tank finden die Regelungen der §§ 912 ff. BGB über den Überbau weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung.
(BGH V ZR 263/11, Urteil vom 19. Oktober 2012)

§ 902 Abs. 1 Satz 1 BGB findet auf den Beseitigungsanspruch wegen einer Störung in der Ausübung des Grundstückseigentums keine.

Auch nach der Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB bleibt der von dem Störer geschaffene Zustand rechtswidrig; er kann von dem Gestörten daher auf eigene Kosten beseitigt werden.
(BGH V ZR 141/10, Urteil vom 28. Januar 2011)

Der Anspruch des Eigentümers nach § 985 BGB auf Herausgabe des unrechtmäßig und unentschuldigt überbauten Teils seines Grundstücks hängt nicht von der Durchsetzbarkeit seines Anspruchs nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Beseitigung des Überbaus ab.

Maßgebend für die Berechnung einer Überbaurente nach § 912 Abs. 2 BGB für einen vor dem 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet erfolgten Überbau ist der Bodenwert eines im gleichen Zustand und in vergleichbarer Lage belegenen Grundstücks in den alten Ländern in dem Zeitpunkt der Grenzüberschreitung.
BGH V ZR 147/10, Urteil vom 28. Januar 2011

Im Verhältnis von Bruchteilseigentümern, die sich jeweils eine Teilfläche des gemeinschaftlichen Grundstücks zur alleinigen Nutzung zugewiesen haben, finden die Grundsätze zum verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auf Beeinträchtigungen, die von einem Nutzungsbereich auf einen anderen Nutzungsbereich einwirken, keine Anwendung.
(BGH V ZR 137/11, Versäumnisurteil vom 10. Februar 2012)

Die Beseitigung einer Einfriedigung, deren Beschaffenheit den Vorschriften des Landesnachbarrechts entspricht, kann selbst dann nicht verlangt werden, wenn die Art der Einfriedigung ästhetisch unschön und sonst nirgends vertreten ist.

Die Zweckbestimmung einer Nachbarwand (halbscheidige Giebelmauer, Kommunmauer), von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt zu werden, muss nicht schon bei ihrer Errichtung vorliegen, sondern kann auch später durch Vereinbarung der Nachbarn getroffen werden.
BGH, Urteil vom 17. Januar 2014 - V ZR 292/12

Ein Eigentümer, der die Inanspruchnahme seines Grundstücks durch einen Nachbarn (hier: durch unterirdisch verlegte Leitungen) jahrzehntelang gestattet hat, verliert hierdurch nicht das Recht, die Gestattung zu widerrufen und anschließend seine Ansprüche aus § 1004 BGB geltend zu machen.
BGH, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 181/13

Der Anspruch des Grundstückseigentümers gegen seinen Nachbarn auf Unterlassung von Einwirkungen, welche die Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen, besteht erst dann, wenn die Beeinträchtigung durch eine bestimmte Nutzung oder einen bestimmten Zustand des Nachbargrundstücks bereits eingetreten ist oder zumindest konkret droht.

b) Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog setzt voraus, dass die beeinträchtigende Einwirkung von einer der konkreten Nutzung entsprechenden Benutzung des Nachbargrundstücks ausgeht und zu diesem einen sachlichen Bezug aufweist.
BGH, Urteil vom 18. September 2009 - V ZR 75/08

Wird ein Grundstück in der Weise aufgeteilt, dass ein aufstehendes Gebäude von der Grenze der beiden neu gebildeten Grundstücke durchschnitten wird, kommt es für die Höhe der Überbaurente auf die Grundstückswertverhältnisse im Zeitpunkt der Grundstücksteilung an. Allerdings ruhen die Duldungspflicht nach § 912 Abs. 1 BGB und das Rentenrecht solange, bis die Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen gelangen.
BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 199/12

Im Rahmen der Abwägung, ob ein Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung eines fremden Grundstücks aus § 1004 Abs. 1 BGB nach § 275 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist, kommt Kosten, die ohne die Inanspruchnahme des fremden Grundstücks entstanden wären, nur eingeschränkte Bedeutung zu.
BGH, Urteil vom 23. Oktober 2009 - V ZR 141/08

Reallasten und Dienstbarkeiten

Ein Vertrag, in dem gegen Übergabe von Grundbesitz die persönliche Versorgung des Übergebers durch den Übernehmer zugesagt und die Bestellung einer Reallast vereinbart wird, soll nach dem Interesse der Parteien regelmäßig schuldrechtliche Versorgungsansprüche begründen, die durch die Reallast dinglich gesichert werden (Sicherungsreallast).

Ein in einem solchen Vertrag enthaltener Anspruch auf Teilauskehrung des erzielten Erlöses, der dem Übergeber neben den Versorgungsleistungen zusteht, sofern der Übernehmer den Grundbesitz ganz oder teilweise weiterveräußert, unterliegt der zehnjährigen Verjährungsfrist des § 196 BGB.
(BGH V ZR 95/12, Urteil vom 8. November 2013)

Eine als Wohnungsbesetzungsrecht eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist als dingliches Recht auch dann wirksam, wenn mit ihr auf den Eigentümer des belasteten Grundstücks Druck zum Abschluss eines bestimmten Vertrags ausgeübt wird.

Die Ausübung des Unterlassungsanspruchs aus einer Dienstbarkeit stellt sich jedoch als eine mit dem Gebot von Treu und Glauben unvereinbare unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Berechtigte seine dingliche Rechtsstellung zur Durchsetzung inhaltlich unzulässiger Vereinbarungen nutzt.
(BGH V ZR 221/11, Urteil vom 21. Dezember 2012)

Rückübertragung

Eine Enteignung im Sinne von § 1 VermG liegt nicht vor, wenn ein Privatgrundstück versehentlich als Volkseigentum gebucht wird und die zuständige staatliche Stelle diese Buchung in der irrigen Annahme hinnimmt, das Grundstück sei bereits auf anderer Grundlage enteignet worden. Der Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB wird dann nicht durch das Vermögensgesetz ausgeschlossen.
(BGH V ZR 180/11, Urteil vom 7. Dezember 2012)

Ist der Verkäufer eines in der DDR belegenen Grundstücks von seiner Eigentumsverschaffungspflicht frei geworden, weil die Auflassung nach der Grundstücksverkehrsordnung nicht genehmigungsfähig war, kann der Käufer die Übereignung des Grundstücks nach dem Wegfall des Versagungstatbestandes auch dann nicht verlangen, wenn dieses mangels bekannter Erben des Verkäufers gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 7 EntschG i.V.m. § 15 GBBerG in den Entschädigungsfonds des Bundes abzuführen ist.
(BGH V ZR 240/11, Urteil vom 15. Juni 2012)