Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

MIETRECHT

Eine Immobilie kann vielem dienen: Sichere und dauerhafte Anlage, spekulatives Investmentobjekt, dauernder Marktplatz, Kurzzeitunterkunft oder lang ersehnter Lebensmittelpunkt. Zu regeln gibt es vieles. Die Gesetze und Urteile sind unüberschaubar. Die Verträge schwer verständlich. Als Fachanwalt Mietrecht berate ich Sie vertrauensvoll bei allen Fragen rund um den Erwerb, die Vermietung und Verwaltung. Ich vertrete Sie bei Streitigkeiten und habe dabei immer eins im Blick: Ihr finanzielles Anliegen.

Im Mietrecht berate ich Sie …

  • im Wohn- und Gewerberaummietrecht,
  • bei Vertragsformulierungen und -prüfungen,
  • bei Kündigungen,
  • bei Modernisierungen,
  • bei Wärmelieferungsverträgen,
  • zur Einrohrheizung und Rohrwärme, VDI 2077,
  • u.v.m.

Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht

WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

Wer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden will, der bindet sich. Oft länger als erwartet. Gegenüber der Bank, der Gemeinschaft und dem Verwalter. Von der erwünschten Freiheit des Eigentümers bleibt hier mitunter wenig übrig. Bei Schäden am Gebäude wird es teuer. Oft sind Dach und Tiefgarage betroffen. Hier gilt es zu klären: Was kann der Eigentümer von sich aus alleine tun? Wo und wie bindet ihn die Gemeinschaft? Bei Fragen hierzu stehe ich Ihnen zur Verfügung.

Im Wohnungseigentumsrecht berate ich Sie unter anderem in folgenden Rechtsfragen:

  • Teilungserklärung,
  • Bauträgervertrag,
  • Gebrauch des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums,
  • Verwaltung des Gemeinschaftseigentums,
  • Anfechtung von Beschlüssen,
  • Wohngeldproblematiken.

Aktuelle Rechtsprechung im WEG-Recht

Aktuelle Urteile im Mietrecht

a) Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach §559 BGB [aF] ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§558ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt.

b) Allerdings ist in diesem Fall der -nachfolgend geltend gemachte -Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem alleinnach §559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§558ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf §559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.
– BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 -VIII ZR 367/18

a) Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des §573 Abs.2 Nr.3 BGB (Bestätigung von Senatsurteil vom 24.März 2004 –VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II1a).
– BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 -VIII ZR 70/19

a) Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§573 Abs.2 Nr.2 BGB) gekündigt, hat er -zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens- den Mieter auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen (im Anschluss an Senatsurteile vom 9. November 2005 -VIIIZR 339/04, BGHZ 165, 75, 81; vom 27.Juni 2007 -VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 22; vom 13.Juni2012 -VIII ZR 356/11, juris Rn.10; vom 14. Dezember 2016 -VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 62; vom 22. Mai 2019 -VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 28; Senatsbeschluss vom 11.Oktober 2016 -VIII ZR 300/15, WuM 2016, 743 Rn. 2 und 9). Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren.
b) Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-)Schaden eines Mieters nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Maklerkosten (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2020 -VIII ZR 371/18, zur Veröffentlichung bestimmt).
– BGH, Urteil vom 9. Dezember 2020 -VIII ZR 238/18

1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des §556f Satz2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.
2. Ein im Rahmen des §556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er(mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands -ohne Grundstücksanteil -erreicht.
– BGH, Urteil vom 11. November 2020 -VIII ZR 369/18

b) Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24. Juli 2019 -VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 25ff.).
– BGH, Urteil vom 28. Oktober 2020 -VIII ZR 230/19

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
– BGH VIII ZR 145/07, Urteil vom 28.11.2007

Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen.
– BGH VIII ZR 129/09, Urteil vom 13.07.2010

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der – dieser möglicherweise nicht offenbarten – Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.
– BGH, Beschluss vom 10. Mai 2016 -VIII ZR 214/15

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war.
– BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12

Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218).
– BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen.
– BGH VIII ZR 321/07, Urteil vom 15.10.2008

Aktuelle Urteile im Wohnungseigentumsrecht

Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein.
– BGH, Urteil vom 18. Dezember 2020 -V ZR 193/19

a) § 16 Abs. 4 WEG steht einem Beschluss nicht entgegen, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungskosten und Folgekosten der Maßnahme tragen. Dies gilt auch dann, wenn eine solche -hinreichend bestimmt beschriebene-Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist.
b)Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt.
– BGH, Urteil vom 15. Mai 2020 -V ZR 64/19

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind.
– BGH, Urteil vom 24. Januar 2020 -V ZR 295/16

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschafts-eigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche (Bestätigung von Senat, Urteil vom 1.Juni2012 -VZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 9 ff.; Urteil vom 16.März2018 -VZR276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 9; Urteil vom 6. Juli 2018 -V ZR 221/17, ZWE 2019, 139 Rn. 9).
– BGH, Urteil vom 26. Juni 2020 -V ZR 173/19

Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 1. Juni 2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 14).
– BGH, Urteil vom 27. Februar 2015 – V ZR 73/14

Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 – V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60). Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.
– BGH V ZR 57/12, Urteil vom 26. Oktober 2012

Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Sie sind verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht.
– BGH V ZB 85/07, Beschluss vom 05.07.2008

Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.
– BGH V ZR 193/09, Urteil vom 18.06.2010

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