Eigentlich ist die Reparatur von altersbedingt defekten Geräten und Einrichtungen, die zur Mietwohnung gehören, immer Angelegenheit des Vermieters. Eine Ausnahme hiervon bilden die Schönheitsreparaturen. Der Vermieter soll nicht neben der Miete noch die regelmäßige Erneuerung der Geräte und Einrichtungen innerhalb der Wohnung auf Kosten des Mieters erwarten können. Freilich können die Vertragsparteien über hiervon Abweichendes frei verhandeln. Allerdings muss die Regelung dann wirklich auch zur Disposition gestellt werden. Wenn es dagegen wie hier eine nur einseitig gestellte Bedingung war, über die nicht verhandelt werden durfte, dann spricht einiges gegen die Wirksamkeit der Regelung.

Es gibt gesetzliche Regelungen zu Pflanzen und zu Mindestabständen zum Nachbargrundstück. Allerdings muss man dort auch zügig zu Gericht gehen, um seine Rechte nicht wieder zu verlieren. Nicht möglich ist es dort, von absoluten Ausnahmefällen abgesehen, gegen die Verschattung durch Bäume oder Sträucher vorzugehen. Für die Lagerung von Holz gibt es hingegen keine expliziten Regelungen. Die Gefahr einer Verschattung dürfte jedenfalls nicht anders zu bewerten sein als bei Bäumen. Nicht hinzunehmen wären dagegen die drohende Einsturzgefahr eines Holzstapels, wenn das eigene Eigentum dadurch beschädigt würde, oder aber die anderweitige eigenmächtige Nutzung Ihrer Hecke durch den Nachbarn.

Der Umlageschlüssel für die verbrauchsunabhängigen Kosten, wie etwa Hauswart, Verwaltung, Hausreinigung, ist in der Regel die Anzahl der Miteigentumsanteile oder die Wohnfläche. Fehlen Wasseruhren, so werden auch die Wasserkosten nach diesem Schlüssel verteilt. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnung ganzjährig oder nur für einige Monate genutzt wird. Anderes würde dazu führen, dass schwer überprüfbaren Einsprüchen gegen die Abrechnung Tür und Tor geöffnet würden, was nicht praktikabel wäre. Natürlich könnte man die Angelegenheit gleichwohl in die Versammlung einbringen und eine gesonderte Umlage wünschen. Ob sich hierfür aber eine Mehrheit finden ließe, erscheint zweifelhaft.

Wenn die Hofdurchfahrt zukünftig durch ein automatisches Tor geschlossen werden soll, dann handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Da das automatische Tor wohl auch den optischen Gesamteindruck der Anlage beeinflussen dürfte, ist von der notwendigen Zustimmung aller Eigentümer auszugehen. Die Installation muss fachgerecht erfolgen. Der Eigentümer, der direkt an der Einfahrt wohnt und zukünftig Geräuschbeeinträchtigungen befürchtet, könnte das Vorhaben verhindern, indem er die Zustimmung zur Installation des automatischen Tors nicht erklärt. Ein dennoch mit Stimmenmehrheit gefasster Beschluss muss von ihm gerichtlich angefochten werden.

Die Kosten für die Reparatur des Rohrbruchs sind zunächst Angelegenheit der Gemeinschaft, wenn der Rohrbruch Gemeinschaftseigentum betrifft. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, an welcher Stelle des Leitungsohres es zur Beschädigung kam. Wenn die Gemeinschaft die Reparaturkosten bezahlt, kann sie in der nächsten Versammlung die Erstattung der Kosten vom Wohnungseigentümer, welcher den Schaden verursacht hat, beschließen. Gegebenenfalls ist im Anschluss daran der Rechtsweg zu beschreiten. Entsprechendes gilt für weitere Schäden am Gemeinschaftseigentum.

Ob das Fällen der Bäume nur durch alle Eigentümer einstimmig oder aber mit Stimmenmehrheit beschlossen werden konnte, hängt davon ob, ob die Bäume so prägend für die Anlage sind, dass das Fällen einer baulichen Veränderung gleichkommt oder nicht. Sollte das Fällen der Bäume dagegen allein in den Bereich ordnungsgemäßer Verwaltung fallen, wo Stimmenmehrheit ausreichend ist, so wäre zu prüfen, ob die Maßnahme tatsächlich sachlich geboten ist. Ohne Anfechtung werden die Beschlüsse bestandskräftig. Selbstverständlich kann in einer Folgeversammlung auch ein gegensätzlicher Beschluss gefasst werden. Ein Viertel der Wohnungseigentümer kann die Einberufung verlangen. Der Verwaltungsbeirat kann mit Stimmenmehrheit abberufen werden.

Dass der Vermieter eine Informationstafel der Mieter im Haus genehmigt hat, bedeutet nicht, er müsse dort auch ihm unliebsame Informationen oder Stellungnahmen dulden. Ihm nachteilig erscheinende Texte kann er kraft Eigentümer- und Vermieterstellung auch gegen den Willen der Mieter entfernen. Selbstverständlich kann der Vermieter jedoch den Informationsaustausch im Gespräch oder über Kommunikationsmittel nicht verbieten. Ebenso ist der gegenseitige Besuch in den Wohnungen zulässig. Der Weg zum Anwalt, ob zusammen oder jeder für sich, ist ebenfalls möglich.

Es wäre denkbar, den Rechtsweg zu beschreiten wegen der Geruchsbelästigungen. Auch die Tatsache, dass wohl nur das Treppenhaus beeinträchtigt wäre, stünde dem nicht entgegen. Das Gerichtsurteil würde die Frau nicht ausdrücklich dazu verpflichten, ihren Kater zu kastrieren, sondern die Geruchsbelästigungen im Treppenhaus zu unterlassen und im Falle der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld zu zahlen. Im besten Falle könnte eine eindringliche Darstellung der Beeinträchtigungen die Nachbarin auch ohne Gerichtsprozess zum Einlenken bewegen.

Die Hundehaltung ist vertraglich zulässig, die Nutzung des Fahrstuhls gehört zum Gebrauch der Mietwohnung hinzu. Ohne besondere Umstände, die dagegen sprechen, wird man wohl auch die Nutzung des Fahrstuhls mit Hund als zulässig ansehen können, es sei denn, die Hausordnung schreibt etwas anderes vor. Als besondere Umstände könnten in Betracht kommen: Größe des Hundes und des Fahrstuhls, Gefährlichkeit und Reinlichkeit des Hundes, normaler Geruch oder aber tatsächlicher Gestank oder ähnliches. Das Geruchsempfinden eines Mieters würde ich nicht als entscheidend ansehen, wenn es auf bloße Hundephobie zurückzuführen ist.

Die Straßenreinigungsgesetze der Bundesländer unterscheiden in der Tat zwischen Gehwegreinigung und Straßenreinigung. Dass Sie als Anlieger zur Gehwegreinigung verpflichtet sind, steht also einer Geldforderung für die Straßenreinigung erst einmal nicht entgegen. Wenn allerdings Leistungen definitiv nicht erbracht wurden, dann könnte man dies durchaus einwenden. Freilich wäre allein die Tatsache, dass man selbst nie eine Kehrmaschine gesehen hat, etwas wenig. Ob und inwieweit Gelder gar zurückgefordert werden könnten, muss anwaltlich eingehend geprüft werden, da hier je nach gesetzlicher Regelung Fristen zu beachten wären oder aber eine vorbehaltlose Zahlung einer späteren Rückforderung entgegen stehen könnte.

Wenn Sie die einzigen Verwandten ihrer verstorbenen Tante sind und kein Lebenspartner vorhanden ist, der in der Wohnung mit ihrer Tante wohnte, dann treten Sie als Erben in den Mietvertrag ein. Nach Kenntnis vom Tod besteht für einen Monat ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Danach kann nur ordentlich gekündigt werden, was bei langandauernden Mietverhältnissen sogar noch längere Kündigungsfristen bedingen kann. Insoweit hat der Vermieter Recht. Etwas anderes könnte sich nur ergeben bei vertraglich vereinbarter kürzerer Kündigungsfrist (vielfach bei DDR-Mietverträgen) oder aber im Falle der Erbausschlagung, die aber auch nur innerhalb von sechs Wochen nach der Kenntnis vom Erbfall möglich ist.

Beim Wohneigentum wird zwischen den Bauteilen aus dem Sondereigentum und aus dem Gemeinschaftseigentum unterschieden. Fenster und Balkone stehen im Gemeinschaftseigentum, soweit sie Teile der Fassade sind. Eine widersprechende Regelung ist unwirksam. Davon zu trennen ist jedoch die Regelung zu den Kosten für notwendige Reparaturen. Es kann sowohl die Verteilung der Kosten auf alle Wohnungseigentümer im Haus geregelt werden als auch die individuelle Umlegung der je Wohnung entstandenen Reparaturkosten auf den jeweiligen Wohnungseigentümer. Letztere Regelung setzt allerdings besondere Mehrheiten in der Versammlung voraus.

In der Tat kann man kündigen, wenn der vermietete Wohnraum zukünftig eigenen Hilfspersonen zur Verfügung gestellt werden soll. Voraussetzung ist aber immer die ernsthafte Absicht, den Wohnraum an die betreffende Hilfsperson zu überlassen. Ebenso muss überprüft werden, ob nicht eine andere freie Wohnung zur Verfügung steht. Sind diese Aspekte alle zu bejahen, so wird man von einem berechtigten Interesse an der Vertragsbeendigung ausgehen können. Dass es hier um ein Einfamilienhaus geht, nicht aber um eine Wohnung, macht dabei keinen Unterschied.

Zusätzlich zur Kaltmiete ist in der Regel die sogenannte „zweite Miete“ zu zahlen. Der Mieter zahlt monatlich Vorauszahlungen für die Betriebskosten, der Vermieter ist verpflichtet, einmal jährlich über diese Zahlungen und Kosten abzurechnen. Wenn Ihr Vermieter dies jedoch unterlässt, so können Sie ihn wegen dieser fehlenden Abrechnung verklagen. Sie können auch bei den fortlaufenden Mieten die Vorauszahlungen zurückhalten, um dadurch den Vermieter zu zwingen, tätig zu werden. Das alles sollte jedoch nicht ohne die Hilfe eines Anwalts unternommen werden, da es hier viele Stolpersteine zu umgehen gilt.

Die Instandhaltungsrücklage dient den notwendigen Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, wozu in der Regel auch die gemeinsame Heizungsanlage gehört. Hier sind aber offensichtlich zwei voneinander unabhängige Heizungsanlagen installiert, die nur jeweils einen Teil der Wohnungseigentümer versorgen. Es liegt die Vermutung nahe, dass die beiden Anlagen keine gemeinschaftlichen Einrichtungen der Gemeinschaft sind, sondern möglicherweise allein im Eigentum der an die jeweilige Anlage angeschlossenen Eigentümer stehen. Was für die Sichtweise des Verwalters sprechen würde. Eine nähere Prüfung des Falles anhand aller Unterlagen ist jedoch unumgänglich.

Hier ist zu unterscheiden: Heutzutage haftet der Wohnungserwerber dem Mieter gegenüber in jedem Falle hinsichtlich der Kaution, unabhängig davon, ob er sie tatsächlich vom Voreigentümer erhalten hat oder nicht. Bis September 2001 galt jedoch eine andere gesetzliche Regelung, nach der der Erwerber nur dann auf die Kaution haftete, wenn er sie auch zuvor vom Voreigentümer tatsächlich erhalten hatte. Sie müssen daher prüfen, wann der letzte Haus- oder Wohnungsverkauf stattfand. Lag dieser vor dem September 2001, dann gilt es in der Tat nachzuforschen, ob die Kaution seinerzeit übergeben worden war oder aber nicht. Erfolgte der letzte Verkauf dagegen später, dann ist der jetzige Vermieter in jedem Falle wegen der Kaution haftbar.

Wenn bei Antritt einer zweiwöchigen Urlaubsreise keinerlei Anzeichen für einen Schaden sichtbar sind, wird dem Mieter auch ohne Schlüsselübergabe im Schadensfall nichts vorzuwerfen sein. Je länger allerdings die Abwesenheit dauern soll, desto eher drängt sich die Notwendigkeit einer regelmäßigen Besichtigung auf. Eine generelle Aussage lässt sich hier nicht treffen. Allerdings wäre der Mieter im 3. Stock hier vielleicht auch nicht der richtige Ansprechpartner. Immerhin liegt die Schadensursache in der Wohnung darüber. Soweit möglich, sollte hier die Versicherung des Hauseigentümers herangezogen werden, weil diese auch technisches Versagen und Altersschwäche abdecken dürfte. Wenn das nicht geht, sollte ein Rechtsanwalt die rechtlichen Chancen näher prüfen.

Auch in einem solchen Fall ist der Rechtsweg die sichere Lösung, um vor späteren unangenehmen Überraschungen gefeit zu sein. Möglich wäre es ja, dass der Mieter nach langem Urlaub oder Krankheit doch vor der Tür steht, oder aber Ihnen nach der Räumung den Verlust von Wertgegenständen vorwirft. Wo und wie die Räumungsklage gerichtlich mit Erfolg durchgesetzt werden kann, muss ein Anwalt prüfen. Ohne Gericht verblieben dagegen diese Risiken, auch wenn alle Anzeichen vernünftigerweise für ein endgültiges Verschwinden sprechen. Ob man diese gleichwohl eingehen will, sollte daher sorgfältig überdacht werden.

Schriftliche Verwalterverträge sind in der Praxis ganz üblich. Schon deshalb, weil die Firmen beim Werben um eine Bestellung über ihre Leistung informieren wollen. Daneben bietet eine schriftliche Vereinbarung mehr Sicherheit für beide Seiten, wie etwa zum Umfang der Pflichten oder aber zur Höhe der Vergütung. Davon unabhängig wäre eine rein mündliche Abrede aber nicht rechtswidrig. Eine Hausordnung ist in jedem Falle empfehlenswert und kann auch von einem Gericht bestimmt werden, wenn die Eigentümer sich nicht einigen können. Der Verwalter wäre verpflichtet, auf die Einhaltung der Hausordnung zu achten.

Bei Nachbarstreitigkeiten wird oft irrtümlich angenommen, der Nachbar hafte für alles ausnahmslos. Aber auch hier gilt, dass Kriterien wie die Vorhersehbarkeit eines Schadensereignisses oder aber das Nichtstun bei erkennbarer Gefahrenlage wesentlich sind für die Pflicht des Nachbarn zum Schadensersatz. Steht der Baum direkt auf der Grundstücksgrenze, so gehört er beiden. Jeder kann dann die Zustimmung zur Fällung verlangen. Wenn Äste über die Grundstücksgrenze ragen und der Nachbar hier nichts tut, dann darf man diese selbst abschneiden. Will man einen größeren Baum fällen, sind die Naturschutzbehörden unbedingt zuvor um Erlaubnis zu fragen.

Natürlich ist in einer solchen Situation eine kaufvertragliche Schadensersatzpflicht zu erwägen. Immerhin wurde vom Verkäufer eine wohl mangelhafte Wohnung nebst Anteil am Gemeinschaftseigentum verkauft. Allerdings ist in nahezu allen Immobilienkaufverträgen die Gewährleistung weitgehend ausgeschlossen, eine Haftung des Verkäufers für Mängel scheidet dann zumeist aus. Es bleibt dann nur noch der Vorwurf eines arglistigen Verschweigens des Mangels. Eine komplexe Angelegenheit, die einer umfangreichen anwaltlichen Prüfung bedarf. Besser sieht es aus, wenn die Wohnungen nicht nur verkauft, sondern im Auftrag der Erwerber errichtet wurden. Dann ist der Verkäufer zugleich auch Partner eines Bauwerkvertrags. Dort ist die Gewährleistung regelmäßig nicht ausgeschlossen.

Das Gesetz sagt: Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Ihnen liegen die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass wohl vor; -wegen der Baustelle auf dem Nachbargrundstück besteht Einsturzgefahr und es entfallen die Mieteinnahmen. Sie müssen daher den Antrag auf einen Grundsteuererlass beim Finanzamt stellen. Aber Achtung: Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen.

Eine generelle Antwort kann es hier leider nicht geben, so simpel die Angelegenheit auch erscheint. Die Gerichte urteilen unterschiedlich. Oft wird vertreten, dass Dübellöcher vom Vermieter hinzunehmen sind, wenn der Mieter die „übliche Anzahl“ beachtet hat, die für gewöhnliche Bad- oder Küchenschränke notwendig sind. Natürlich ist hierbei vieles vertretbar und vom Einzelfall abhängig. Bei Fliesen ist zudem umstritten, ob der Mieter dort überhaupt nicht oder nur in die Fugen bohren darf. Ebenso besteht Uneinigkeit darüber, ob der Mieter, wie von Ihnen verlangt, Schadensersatz leisten muss oder nicht. Insoweit sollte daher bei Vertragsende auch bedacht werden: Streitigkeiten kosten vor dem Urteil immer auch Zeit, Geld und Nerven.

Die Wartung der Heizanlage gehört grundsätzlich zu den Betriebskosten. Hier können mal mehr, mal weniger Kosten anfallen, abhängig vom Aufwand. So kommt es zu Kostenschwankungen zwischen den Jahren. Allerdings muss fein unterschieden werden zwischen Wartungsarbeiten und Reparaturarbeiten. Wartungsarbeiten sind vor allem die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit der Heizanlage. Da hier aber offensichtlich die Heizungsanlage defekt war, dürfte es sich um eine Reparatur handeln, deren Kosten beim Vermieter bleiben müssen.

Kleinreparaturklauseln sind grundsätzlich wirksam vereinbar, wenn es sich um die bloße Pflicht zur Kostenerstattung handelt, nicht aber um die Pflicht des Mieters, selbst zu reparieren. Wenn der Vermieter hier die Reparatur selbst vornimmt, etwa weil es sich um eine kleine Sache handelt, oder aber er selbst einen Handwerksbetrieb führt, so darf er die entstehenden Kosten für Material und Aufwand auch erstattet verlangen. Freilich hat er die Angemessenheit der Kosten und die marktüblichen Preise zu beachten. Dies sowohl beim Zeitaufwand als auch beim Material.

Durch ein Sondernutzungsrecht kann der Eigentümer einer Wohnung einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer nutzen. Man findet das oft bei Stellplätzen, Terrassen oder aber wie hier bei Grünflächen. Es gibt aber auch Grenzen für ihn. So darf er dort nicht eigenmächtig bauen oder etwa einen Zaun errichten. Auch muss ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer es dulden, wenn ein anderer Eigentümer nur durch Überqueren der betreffenden Fläche an sein Eigentum gelangen kann. Ob und wie nach Ihrer Frage hier eine Duldungspflicht zugunsten der Gemeinschaft besteht, wozu auch das Aufschließen gehören kann, oder aber ob sogar eine unzulässige bauliche Veränderung vorliegt, kann erst nach weiterer Erörterung des konkreten Sachverhalts geklärt werden.

Ein Mieterhöhungsverlangen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete kann entweder mit einem existierenden Mietspiegel oder mit einem Gutachten eines öffentlich-bestellten Sachverständigen zur ortsüblichen Miete oder aber über die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet werden.

Ein Wohnungseigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch den Verwalter der Eigentümergemeinschaft vertreten lassen und hierfür Vollmacht erteilen. Ist die Bevollmächtigung an keine Weisung gebunden, so kann der Verwalter frei entscheiden, wie er im Namen des Eigentümers abstimmt, ob für oder gegen einen Beschluss, für oder gegen die Mehrheit, oder ob er sich der Stimme enthält. Nur bei einer entsprechenden Weisung ist der Verwalter in der Ausübung des Stimmrechts gebunden, dann hat er die Vorgaben des ihn bevollmächtigenden Eigentümers zu beachten. Die in Vertretung abgegebenen Stimmen zählen voll. Ein Beschluss, wie weisungsgebundene Stimmen zu werten sind, ist nicht nötig.