• Die Beratung war detailliert, sachlich, zielführend und freundlich zugleich. Der Vorgang wurde zügig von der Kanzlei von Herrn Kranich vor Gericht gebracht. Und alles ging gut. Also: Sehr seriös und empfehlenswert die anwaltliche Expertise von Herrn Kranich.
    T.W. auf anwalt.de
  • Ich bin dankbar, dass Sie mein Anwalt waren, weil neben den juristischen Aspekten Sie durch Sensibilität, menschliche Wärme, Einfühlungsvermögen und Geduld mich ermutigt haben, – und weil Sie sich immer für einen goldenen Mittelweg eingesetzt haben. Das wird mir bleiben als wertvolle Erfahrung! Danke.
    Silvia S.
  • Herr Kranich hat uns 4 Jahre lang als Anwalt durch einen Prozess gegen unsere Baufirma begleitet, welcher schlussendlich zu unseren Gunsten entschieden wurde. Wir hatten zwischenzeitlich schon aufgegeben, er aber keinesfalls! Wir bedanken uns für sein Engagement, seine Geduld sowie seine jederzeit freundliche und kompetente Art. Wir würden Herrn Kranich jedem empfehlen, ohne wenn und aber! Ganz großes Kompliment von uns!
    T.S., Bewertung auf anwalt.de
  • Herr Kranich hat uns im Hinblick auf den Wasserschaden während der Bauzeit unserer Kita sehr gut beraten und vertreten. Immer ansprechbar, mit vielen nützlichen Tipps und schneller Bearbeitung konnten wir mit seiner Hilfe den Fall positiv abschließen. Wir haben Herrn Kranich schon das zweite Mal als Rechtsanwalt gewählt, da wir auch im ersten Fall nur positive Erfahrungen gemacht haben.
    K.K., Bewertung auf anwalt.de
  • Herr RA Kranich hat mich in einer Mietsache sehr effektiv und kompetent beraten und vertreten, so dass die Angelegenheit für mich positiv geklärt wurde. Ich bedanke mich und empfehle ihn gern weiter.
    G.B., Bewertung auf anwalt.de
  • Herr Kranich hat mich mit seinem Fachwissen schon mehrmals bei vielseitigen juristischen Problemen juristisch vertreten. Seine Offenheit für kurzfristige Fragen ist ihm hoch anzurechnen, da bei akutem Handlungsbedarf keine wertvolle Zeit verstreicht. Besonders seine juristische Beratung ist hervorzuheben, die auch Laien die Sachlage gut verständlich näher bringt. Ich hatte vor Herrn Kranich schon mit mehreren Anwälten zu tun und war sehr froh, endlich „den Richtigen“ gefunden zu haben.
    Bewertung auf anwalt.de
  • Sehr kompetenter und engagierter Rechtsanwalt, der auf seine Mandanten zugeht und sich für ihre Belange genügend Zeit nimmt. Seine Stellungnahmen zeugen von hoher Professionalität und exzellentem Fachwissen. Sie sind präzise formuliert und genau auf den Punkt gebracht. Rechtsanwalt Kranich ist fast immer persönlich erreichbar und steht seinen Mandanten stets mit Rat und Tat zur Verfügung. Wir würden seine Dienste immer wieder in Anspruch nehmen.
    E.M., Bewertung auf anwalt.de
  • Herr Kranich hat sich sehr engagiert und professionell für meine Belange eingesetzt und mich umfassend beraten. Auch den Termin habe ich in einer sehr kurzen Zeit erhalten. Unser Gesprächsprotokoll und Herr Kranichs Empfehlung zur Sachlage erhielt ich per email noch am selben Abend und am nächsten Morgen in der Post! Was soll man dazu sagen: hervorragend! Ich kann Herrn Kranich nur empfehlen!
    Bewertung auf anwalt.de
  • Herr Rechtsanwalt Kranich hat sich in meiner Angelegenheit weit über das zu erwartende Maß hinaus engagiert, war immer kurzfristig erreichbar und hat die Sache mit Gelassenheit und Kompetenz zu einem guten Ergebnis geführt.
    Bewertung auf anwalt.de
  • Ich kann mich für die Unterstützung durch Herrn Kranich nur bedanken und die Kanzlei uneingeschränkt weiterempfehlen.
    Bewertung auf anwalt.de
  • Rechtsanwalt Kranich ist kompetent, flexibel und absolut termintreu! Ein sehr guter Anwalt, den ich nur empfehlen kann!
    E.B. auf klicktel.de
  • (…) für Ihren Beistand, Ihren Rat, Ihre Hilfe im nun beendeten Rechtsstreit möchte ich Ihnen noch einmal herzlich danken. Ich habe es sehr zu schätzen gewusst, dass Sie stets erreichbar waren und jeden Schritt mit mir abgewogen haben. Danke für Ihre klugen, sachlichen Schreiben, Ihre Geduld und den Entscheidungsspielraum, den Sie mir immer wieder gelassen haben. Letztlich bin ich froh über die erzielte Einigung, zu der jeder seinen Teil beigetragen konnte. Bei künftigen Fragen werde ich mich gern wieder an Sie wenden und Sie gern weiterempfehlen.
    J.R.
  • Mr. Kranich gave me very good advice for my legal issue regarding my rental contract. He responded very quickly to my questions which allowed me to deal with my landlord in a knowledgable way. He also recommended a very reasonable solution to my problem. I highly recommend Mr. Kranich!
    B.S.
  • Herr Kranich hat uns bei einem Rechtsstreit zur Nebenkostenabrechnung, welche Spezialwissen zur Rohrwärme erfordert hat, sehr gut vertreten und mit Fachwissen, Zuverlässigkeit und schnellen Kommunikationswegen überzeugt. Obwohl wir selbst nicht aus Berlin kommen, hat die Kommunikation wunderbar und fristgerecht funktioniert. Wir können Herrn Kranich uneingeschränkt weiterempfehlen.
    R.S., Bewertung auf Google
  • Ich kann nur Positives über Herrn Kranich berichten. Die telefonische Terminvereinbarung hat prima geklappt. Beim Termin hat sich Herr Kranich die Zeit genommen und mir das weitere Vorgehen erläutert. Nach Sichtung der Unterlagen hat er mir noch vor Ort mitgeteilt, dass ich mir wegen der fristlosen Kündigung keine Gedanken machen müsse. Nach nicht mal einer Woche war die Sache dann vom Tisch. Falls ich nochmal einen Anwalt für Mietrecht brauchen sollte, würde ich mich wieder für Herrn Kranich entscheiden.
    S.G., Bewertung auf Google
  • Ich bin Vermieter und kann nur positives berichten. Vor allem die immer sehr gute Erreichbarkeit und Schnelligkeit sind hervorzuheben. Vielen Dank und weiter so!
    T.S., Bewertung auf Google
  • Bei einem Mangel bzgl. unserer Mietwohnung hatten wir gegenüber unserem Vermieter professionelle Hilfe nötig. Herr Kranich hatte uns von Anfang an ein gutes Gefühl gegeben. Wir fühlten uns abgeholt und wurden von ihm den gesamten Vorgang hinweg unterstützt. Er schilderte uns verständlich eine mögliche Vorgehensweise, welcher wir zustimmten. Diesen Plan verfolgte er dann konsequent, sodass er vor kurzem das Ziel erreichte. Wir sind äußerst positiv überzeugt von RA Kranich und empfehlen ihn sehr gerne und uneingeschränkt weiter.
    R.H., Bewertung auf anwalt.de
  • Herr Kranich hat mich in einem Mietrechterhöhungsbegehren erfolgreich unterstützt. Herr Kranich nahm sich meines Anliegens schnell und umfänglich an. Dieser Rechtsanwalt lässt sich nicht sofort auf einen Vergleich ein. In meinem Fall nahm der Vermieter, dank der Beharrlichkeit und Expertise von Herrn Kranich, die Klage zurück. Ich kann diesen Anwalt nur empfehlen!
    J.M., Bewertung auf anwalt.de
  • Sehr guter und empfehlenswerter Anwalt. Gutes Fachwissen, präzise und detaillierte Formulierungen. Im Bereich des Mietrechts bin ich von Herrn Kranich bis zum Urteil kompetent begleitet worden. Ich bin vollkommen zufrieden, ja sogar mehr als zufrieden, und kann ihn nur weiter empfehlen.
    M.A., Bewertung auf anwalt.de
  • Herr RA Kranich hat sich schnell, kompetent und erfolgreich um mein Rechtsanliegen gekümmert. Sollte mal wieder ein Orkan über mein Grundstück fegen und das Haus anschließend auf dem Kopf stehen, dann werde ich mich auf jeden Fall wieder an ihn wenden.
    M.L., Bewertung auf anwalt.de
  • Kündigung wegen Eigenbedarfs. Herr Rechtsanwalt Kranich hat uns in Sachen Eigenbedarfskündigung betreut. Von der ersten Kontaktaufnahmen bis zum Abschluss der Sache stand er uns immer kurzfristig und mit kompetentem Rat zur Verfügung. Für uns besonders wichtig war der unkomplizierte „Draht“ zu RA Kranich und seine Professionalität, da wir uns selbst im Ausland aufhalten. Wir empfehlen ihn daher gern weiter und würden seine Dienste jederzeit wieder in Anspruch nehmen.
    M.K., Bewertung auf anwalt.de

Ihre Anwälte für Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht,
Baurecht und Grundstücksrecht in Berlin.

Rechtsanwalt Berlin Karsten Kranich

Karsten Kranich

Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Kranich Berlin - Rechtsanwalt Lars Feldmann

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Kanzlei Kranich Berlin - Rechtsanwältin Iris Kalefeld

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Vor jeder anwaltlichen Dienstleitung kommt Ihr Vertrauen. Mit unserer Arbeit Ihr Vertrauen zu rechtfertigen, ist uns Verpflichtung und Ansporn zugleich.
Lernen wir uns kennen!

Mietrecht

Eine Immobilie kann vielem dienen: Sichere und dauerhafte Wohnung oder Kurzzeitunterkunft, langfristige Kapitalanlage oder spekulatives Investmentobjekt, lebendiger Marktplatz oder stilles Gewerbe. Zu regeln gibt es vieles. Die Gesetze und Urteile sind unüberschaubar. Die Verträge schwer verständlich. Wir beraten Sie bei allen Fragen rund um den Erwerb, die Vermietung und Verwaltung.

Im Bereich des Mietrechts vertreten wir sowohl Mieter als auch Vermieter. Jeder Mietvertrag und jeder Lebenssachverhalt wird individuell und maßgeschneidert für Sie bearbeitet. Wir helfen Ihnen bei der Gestaltung eines formell und inhaltlich einwandfreien Mietvertrags und stehen Ihnen im Konfliktfall bei, wenn es um die Durchsetzung Ihrer Rechte geht. Gerne prüfen wir für Sie Streitigkeiten zu Kündigungen, zu Mieterhöhungen, der Mietpreisbremse, dem Mietendeckel oder zu Mängeln und Minderung der Miete.

Aus unserer Erfahrung wissen wir: Mitunter werden Auseinandersetzungen zur Wohnung von den beteiligten Parteien vor der Einschaltung des Rechtsanwalts mit hoher Emotionalität geführt. In unserer Position als Rechtsanwaltskanzlei ist es uns wichtig, zum einen mit der notwendigen Sensibilität Ihrem Anliegen entgegen zu kommen, zum anderen legen wir Wert darauf, die Auseinandersetzungen jederzeit mit der erforderlichen Seriosität und Sorgfalt zu führen. Jede Angelegenheit erhält so die persönliche Note und den erforderlichen Nachdruck. Wichtig ist uns auch: Im Mittelpunkt unserer Arbeit stehen immer Sie als Person mit Ihrer Geschichte, Ihren Wünschen und Ihrem Anliegen. Aus der Vielfalt unserer Mandanten schöpfen wir die Freude an unserem Beruf. Als Ihre Rechtsanwaltskanzlei vertreten wir Sie kompetent, integer und zielstrebig – und achten dabei stets auf ein für Sie im Ergebnis angemessenes Verhältnis von Kosten und Nutzen. Wenn wir Sie bei Streitigkeiten vertreten, haben wir dabei stets Ihr rechtliches und finanzielles Anliegen im Auge.

Im Bereich Wohn- und Gewerberaummietrecht beraten und vertreten wir Sie u.a. bei …

  • Vertragsformulierungen und –prüfungen,
  • Kündigungen
  • Betriebskosten
  • Schönheitsreparaturen
  • Modernisierungen, Instandsetzungen
  • Schäden durch Feuer und Wasser
  • Wärmelieferungsverträgen
  • Einrohrheizung und Rohrwärme
  • Ihrer Forderungsdurchsetzung
  • Offenen Mieten
  • Mängeln der Mietsache
  • Heizungsausfall
  • Schimmel oder Schwammbefall
  • Mietpreisbremse und Mietendeckel
  • u.v.m.

Wohnungseigentumsrecht

Ob in der Zweier-Eigentümergemeinschaft oder aber in einer Gemeinschaft aus mehreren hundert Eigentümern, die Auseinandersetzungen können hier sehr vielfältig und tiefgehend sein. Das liegt an den vielen verschiedenen Konstellationen, in denen Sie sich als Eigentümer wiederfinden können. Als Wohnungseigentümer sind Sie zugleich Besitzer, Nachbar, Stimmrechtsinhaber und Wohngeldschuldner, Sie sind zugleich Eigentümer Ihrer Wohnung und Miteigentümer von Haus und Grundstück, Sie wählen den Verwalter und Verwaltungsbeirat und Sie müssen Sonderumlagen erbringen. Für alles gibt es spezielle Regelungen, die Sie binden.

Zugleich wollen Sie zu Recht als Eigentümer Ihrer Wohnung wahrgenommen, Ihrer Unabhängigkeit und Ihrer Entscheidungsbefugnis soll Ausdruck verliehen werden. Wir vertreten Sie u.a. bei Nachbarstreitigkeiten, bei der Anfechtung von Beschlüssen, bei Änderungen der Teilungserklärung, bei geplanten Umbauten, bei der Durchsetzung von finanziellen Ansprüchen u.v.m.

Im Wohnungseigentumsrecht stehen wir Ihnen u.a. für folgende Rechtsfragen zur Verfügung:

  • zur Teilungserklärung,
  • zum Bauträgervertrag,
  • zum Gebrauch des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums,
  • zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums,
  • zur Anfechtung von Beschlüssen,
  • zu Wohngeldproblematiken,
  • Ihre Forderungsdurchsetzung,
  • u.v.m.

Bauträgerrecht

Wer sich für den Kauf einer Wohnung entscheidet, trifft zumeist eine Entscheidung fürs Leben. Der Weg zum Glück ist aber oft steinig. Das Bauträgerrecht ist komplex und die Kosten des Erwerbs sind hoch. Während des Baus kommt es schnell zu bedrohlichen Unstimmigkeiten. Der Erwerber sieht sich ab Vertragsunterschrift bis Jahre nach dem Bezug der Wohnung Kräften ausgesetzt, die die eigenen übersteigen. Vom Bauträger wird Druck ausgeübt und in der WEG ist er gebunden. Von der erwünschten Freiheit des Eigentümers bleibt hier mitunter wenig übrig. Bei Schäden am Gebäude wird es teuer. Oft sind Dach und Tiefgarage betroffen. Hier gilt es zu klären: Was kann der Eigentümer von sich aus alleine tun? Wo und wie bindet ihn die Gemeinschaft? Wir beraten und vertreten Erwerber und Bauträger zu allen Fragen zum Bauträgervertrag. Bei Fragen hierzu stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Im Bauträgerrecht helfen wir Ihnen u.a. bei folgenden Rechtsfragen:

  • Beratung zum Bauträgervertrag,
  • Beratung bei Mängeln am Bauwerk und zur Haftung bei Baumängeln,
  • Beratung bei der Ausübung der Gewährleistungsrechte,
  • Begleitung während der Bauphase und rechtliche Vertretung bei Streitigkeiten,
  • Ihre Forderungsdurchsetzung,
  • u.v.m.

Baurecht und Architektenrecht

Die Anzahl der gemeldeten Bauschäden hat sich in den letzten zehn Jahren nach Angaben der Versicherungen mehr als vervierfacht. Die gestiegenen technischen Möglichkeiten haben die Anfälligkeit für Fehler erhöht. Heizung, Brandschutz, Keller oder Elektrik.

In jedem Gewerk können Fehler gemacht werden. Schuld sind mangelhafte Ausführung, fehlerhafte Planung oder unzureichende Abstimmung. Erfahrungsgemäß werden die Schäden durch Mängel über die Jahre immer teurer. Hier gilt es, die Mängel möglichst frühzeitig fachgerecht zu erkennen und notwendige Schritte zur Schadensbeseitigung einzuleiten. Rufen Sie einfach an.

Leistungen im Bau- und Architektenrecht:

  • Beratung zu Bauverträgen, Architektenverträgen und Bauträgerverträgen,
  • Beratung bei Mängeln am Bauwerk und zur Haftung bei Baumängeln,
  • Beratung bei der Ausübung der Gewährleistungsrechte,
  • Ihre Forderungsdurchsetzung,
  • Vertretung bei Fragen zum Bauplanungs- und Ordnungsrecht, zum Denkmalschutz, Nachbarschutz sowie Natur- und Landschaftsschutz,
  • Rechtsberatung bei Bauaufsichtsbehörden über die Zulässigkeit von Bauvorhaben und zur Nutzung von Gebäuden,
  • u.v.m.

Grundstücksrecht

Das Grundstücksrecht umfasst zahlreiche voneinander unabhängige Rechtsgebiete. U.a. gehören hierzu das Nachbarrecht mit all seinen Facetten von der gemeinsamen Hauswand bis zu Immissionsstreitigkeiten, das Grundbuchrecht mit den zu ihm gehörenden Grunddienstbarkeiten, Grundschulden, Hypotheken, öffentlichen Lasten oder privaten Leitungsrechten, das Nießbrauchrecht, das Recht der Anpassung des DDR-Rechts zu Wochenendhäusern oder Wohnhäusern, das Straßenausbaubeitragsrecht, das Pachtrecht oder auch das Maklerrecht.

Auseinandersetzungen hier in diesem Bereich erfordern die volle anwaltliche Expertise. Sie sind zumeist langwierig, der Erfolg ist oft nicht kurzfristig erreichbar. Die Kanzlei vertritt hier seit Jahren erfolgreich Grundstückseigentümer aus Berlin und dem Berliner Umland zu diesen speziellen Themen.

Unsere Leistungen im Grundstücksrecht:

  • zum Nachbarrecht (Immissionen, Grenzwände, Überwuchs, Gefahrenabwehr, Lasten und Kosten u.a.),
  • zum Grundbuchrecht,
  • zu Grunddienstbarkeiten, Grundschulden, Hypotheken, öffentlichen Lasten oder privaten Leitungsrechten,
  • zum Nießbrauchrecht,
  • u.v.m.

Fragen und Antworten rund um Mietrecht und Wohneigentum

Home FAQ

„Zu meiner Mietwohnung gehört eine Einbauküche. In meinem Mietvertrag musste ich eine Zusatzvereinbarung unterschreiben mit folgendem Text: „Küche: Die beiden Parteien sind sich darüber einig, dass sämtliche Reparaturen/Instandhaltungsmaßnahmen, welche in Zusammenhang mit der Nutzung der Einbauküche in der Wohnung anfallen, zu Lasten des Mieters gehen. Für defekte Elektroteile/Geräte muss ein gleichwertiger Ersatz geleistet werden.“ Die Unterschrift konnte ich nicht verweigern, da ich sonst die Wohnung nicht bekommen hätte. Ist das so rechtens?“

Eigentlich ist die Reparatur von altersbedingt defekten Geräten und Einrichtungen, die zur Mietwohnung gehören, immer Angelegenheit des Vermieters. Eine Ausnahme hiervon bilden die Schönheitsreparaturen. Der Vermieter soll nicht neben der Miete noch die regelmäßige Erneuerung der Geräte und Einrichtungen innerhalb der Wohnung auf Kosten des Mieters erwarten können. Freilich können die Vertragsparteien über hiervon Abweichendes frei verhandeln. Allerdings muss die Regelung dann wirklich auch zur Disposition gestellt werden. Wenn es dagegen wie hier eine nur einseitig gestellte Bedingung war, über die nicht verhandelt werden durfte, dann spricht einiges gegen die Wirksamkeit der Regelung.

„Wir haben ein Einfamilienhaus. Der Vorbesitzer hat rund um das Grundstück eine Begrenzungshecke gepflanzt. Nun hat unsere Nachbarin mehrere Bäume fällen lassen und das Holz auf den hinteren Teil der Hecke aufgeschichtet. Unsere Frage: Gibt es für solche Situationen Abstandsregelungen? Wir befürchten nämlich, dass die Hecke auf diese Weise absterben wird.“

Es gibt gesetzliche Regelungen zu Pflanzen und zu Mindestabständen zum Nachbargrundstück. Allerdings muss man dort auch zügig zu Gericht gehen, um seine Rechte nicht wieder zu verlieren. Nicht möglich ist es dort, von absoluten Ausnahmefällen abgesehen, gegen die Verschattung durch Bäume oder Sträucher vorzugehen. Für die Lagerung von Holz gibt es hingegen keine expliziten Regelungen. Die Gefahr einer Verschattung dürfte jedenfalls nicht anders zu bewerten sein als bei Bäumen. Nicht hinzunehmen wären dagegen die drohende Einsturzgefahr eines Holzstapels, wenn das eigene Eigentum dadurch beschädigt würde, oder aber die anderweitige eigenmächtige Nutzung Ihrer Hecke durch den Nachbarn.

„Wir bewohnen eine Eigentumswohnung (ohne separate Wasseruhr).Wir haben die Absicht, circa sechs Monate im Jahr (Oktober bis März) im Ausland zu verbringen. Unsere Nebenkosten werden über die Personenanzahl und die bewohnten Quadratmeter berechnet. Wenn wir die Wohnung nur ein halbes Jahr bewohnen, können wir dann erwarten, dass die Nebenkosten (zum Beispiel Wasser, Abwasser, allgemeiner Strom) auch nur für diese Zeit berechnet werden?“

Der Umlageschlüssel für die verbrauchsunabhängigen Kosten, wie etwa Hauswart, Verwaltung, Hausreinigung, ist in der Regel die Anzahl der Miteigentumsanteile oder die Wohnfläche. Fehlen Wasseruhren, so werden auch die Wasserkosten nach diesem Schlüssel verteilt. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnung ganzjährig oder nur für einige Monate genutzt wird. Anderes würde dazu führen, dass schwer überprüfbaren Einsprüchen gegen die Abrechnung Tür und Tor geöffnet würden, was nicht praktikabel wäre. Natürlich könnte man die Angelegenheit gleichwohl in die Versammlung einbringen und eine gesonderte Umlage wünschen. Ob sich hierfür aber eine Mehrheit finden ließe, erscheint zweifelhaft.

„Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft. Die ETG besteht seit 1999. Das Haus besitzt eine Hofdurchfahrt zu PKW-Stellplätzen und Gemeinschaftsfläche. Neben und über der Durchfahrt befinden sich Wohnungen. Das Durchfahren von Fahrzeugen ist in den direkten Wohnungen hörbar. Die ETG beabsichtigt, diese Durchfahrt durch ein automatisches Tor vor dem Zutritt durch Nicht-Berechtigte (Fremde) zu schützen. Meine Fragen: Mit welcher Mehrheit ist ein Beschluss umsetzbar (Mehrheit, Einstimmig, einfache Mehrheit)? Wir vermuten, dass die direkt anliegende Wohnung durch Schließ- und Öffnungsgeräusche oder wartende PKW mit laufendem Motor beeinträchtigt werden. Darf trotzdem ein Tor eingebaut werden?“

Wenn die Hofdurchfahrt zukünftig durch ein automatisches Tor geschlossen werden soll, dann handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Da das automatische Tor wohl auch den optischen Gesamteindruck der Anlage beeinflussen dürfte, ist von der notwendigen Zustimmung aller Eigentümer auszugehen. Die Installation muss fachgerecht erfolgen. Der Eigentümer, der direkt an der Einfahrt wohnt und zukünftig Geräuschbeeinträchtigungen befürchtet, könnte das Vorhaben verhindern, indem er die Zustimmung zur Installation des automatischen Tors nicht erklärt. Ein dennoch mit Stimmenmehrheit gefasster Beschluss muss von ihm gerichtlich angefochten werden.

„Wir wohnen seit vielen Jahren in einer 8-Parteien Eigentümergemeinschaft. Im Juni 2016 wurde eine der Wohnungen verkauft. Wie so oft üblich, wurden bauliche Veränderungen vorgenommen (bes. i. Badezimmer). Dabei kam es zum Rohrbruch mit Folgekosten von mehreren tausend Euro. Unsere Frage: Müssen diese Unkosten von den übrigen Eigentümern übernommen werden d.h. bezahlt werden?“

Die Kosten für die Reparatur des Rohrbruchs sind zunächst Angelegenheit der Gemeinschaft, wenn der Rohrbruch Gemeinschaftseigentum betrifft. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, an welcher Stelle des Leitungsohres es zur Beschädigung kam. Wenn die Gemeinschaft die Reparaturkosten bezahlt, kann sie in der nächsten Versammlung die Erstattung der Kosten vom Wohnungseigentümer, welcher den Schaden verursacht hat, beschließen. Gegebenenfalls ist im Anschluss daran der Rechtsweg zu beschreiten. Entsprechendes gilt für weitere Schäden am Gemeinschaftseigentum.

„Auf dem Grundstück unserer WEG stehen zahlreiche, auch große Bäume. Von der Verwaltung war ein Beschluss zur Fällung großer Bäume vorgelegt worden mit Folgebeschlüssen zur notwendigen Ersatzpflanzung bzw. Ausgleichszahlung. Eine Mehrheit hat zugestimmt, weil durch die Verwaltung dargelegt worden war, die Bäume müssten zwingend beseitigt werden. Das ist jedoch nicht der Fall. Das Amt hat auf den Antrag der Verwaltung lediglich eine Ausnahmegenehmigung erteilt. Was müssen wir tun, um den Beschluss rückgängig zu machen? Brauchen wir eine außerordentliche WE-Versammlung? Wer trägt die Kosten? Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats unterstützen dieses Bestreben nicht und scheinen eher verärgert zu sein. Könnte auch der Verwaltungsbeirat neu gewählt werden?“

Ob das Fällen der Bäume nur durch alle Eigentümer einstimmig oder aber mit Stimmenmehrheit beschlossen werden konnte, hängt davon ob, ob die Bäume so prägend für die Anlage sind, dass das Fällen einer baulichen Veränderung gleichkommt oder nicht. Sollte das Fällen der Bäume dagegen allein in den Bereich ordnungsgemäßer Verwaltung fallen, wo Stimmenmehrheit ausreichend ist, so wäre zu prüfen, ob die Maßnahme tatsächlich sachlich geboten ist. Ohne Anfechtung werden die Beschlüsse bestandskräftig. Selbstverständlich kann in einer Folgeversammlung auch ein gegensätzlicher Beschluss gefasst werden. Ein Viertel der Wohnungseigentümer kann die Einberufung verlangen. Der Verwaltungsbeirat kann mit Stimmenmehrheit abberufen werden.

„Wir haben seit 6 Jahren eine Informationstafel – mit Genehmigung des Vermieters – im Hausflur eines jeden unserer 4 Häuser hängen. Da der Vermieter es ablehnt, eine Mieterversammlung zu der strittigen Betriebskostenabrechnung 2016 einzuberufen, haben wir (4 Mietparteien) zu einer Bewohnerversammlung eingeladen. Die Einladungen dazu wurden heimlich still und leise, nach einem Protest wiederum, von dieser unserer Tafel abgenommen. Was können wir tun?“

Dass der Vermieter eine Informationstafel der Mieter im Haus genehmigt hat, bedeutet nicht, er müsse dort auch ihm unliebsame Informationen oder Stellungnahmen dulden. Ihm nachteilig erscheinende Texte kann er kraft Eigentümer- und Vermieterstellung auch gegen den Willen der Mieter entfernen. Selbstverständlich kann der Vermieter jedoch den Informationsaustausch im Gespräch oder über Kommunikationsmittel nicht verbieten. Ebenso ist der gegenseitige Besuch in den Wohnungen zulässig. Der Weg zum Anwalt, ob zusammen oder jeder für sich, ist ebenfalls möglich.

„Wir haben eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. In der Nachbarwohnung lebt eine Frau, die offenbar an Altersdemenz leidet. Sie hat einen unkastrierten Kater, der in der Wohnung seinen Urin versprüht. Der Geruch ist so penetrant, dass er ins Treppenhaus zieht. Alle anderen Parteien leiden darunter. Wenn man sie darauf anspricht, sagt sie nur, sie wollen dem Tier „nicht seine Männlichkeit nehmen“. Was können wir tun?“

Es wäre denkbar, den Rechtsweg zu beschreiten wegen der Geruchsbelästigungen. Auch die Tatsache, dass wohl nur das Treppenhaus beeinträchtigt wäre, stünde dem nicht entgegen. Das Gerichtsurteil würde die Frau nicht ausdrücklich dazu verpflichten, ihren Kater zu kastrieren, sondern die Geruchsbelästigungen im Treppenhaus zu unterlassen und im Falle der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld zu zahlen. Im besten Falle könnte eine eindringliche Darstellung der Beeinträchtigungen die Nachbarin auch ohne Gerichtsprozess zum Einlenken bewegen.

„Ein Nachbar hat sich über den Geruch unseres alten Hundes beschwert. Wir wohnen im Dachgeschoss und nehmen mit unserem Hund immer den Aufzug. Der Nachbar ist ein Hundehasser und meint, der Geruch würde die Luft im Aufzug verpesten. Deswegen hat er, wie er sagte, auch schon an die Hausverwaltung geschrieben, die aber bisher nicht reagiert hat. Laut Mietvertrag ist Hundehaltung erlaubt. Können wir Probleme bekommen?“

Die Hundehaltung ist vertraglich zulässig, die Nutzung des Fahrstuhls gehört zum Gebrauch der Mietwohnung hinzu. Ohne besondere Umstände, die dagegen sprechen, wird man wohl auch die Nutzung des Fahrstuhls mit Hund als zulässig ansehen können, es sei denn, die Hausordnung schreibt etwas anderes vor. Als besondere Umstände könnten in Betracht kommen: Größe des Hundes und des Fahrstuhls, Gefährlichkeit und Reinlichkeit des Hundes, normaler Geruch oder aber tatsächlicher Gestank oder ähnliches. Das Geruchsempfinden eines Mieters würde ich nicht als entscheidend ansehen, wenn es auf bloße Hundephobie zurückzuführen ist.

„Im Bescheid über Grundbesitzabgaben ist der Posten „Straßenreinigungsgebühr“ mit 73,44 Euro aufgeführt. In den 2 1/2 Jahren, die ich hier wohne, habe ich nie eine Kehrmaschine oder einen Straßenarbeiter gesehen. Stattdessen sind laut Straßenreinigung die Anwohner verpflichtet, einmal wöchentlich den Bürgersteig zu fegen. Kann unter den Voraussetzungen die Stadtverwaltung überhaupt Geld für die (nicht erbrachte und nicht vorgesehene) Straßenreinigung verlangen? Habe ich Aussicht auf Erfolg, wenn ich den Betrag, auch für die Jahre 2015 und 2016, zurückfordere?“

Die Straßenreinigungsgesetze der Bundesländer unterscheiden in der Tat zwischen Gehwegreinigung und Straßenreinigung. Dass Sie als Anlieger zur Gehwegreinigung verpflichtet sind, steht also einer Geldforderung für die Straßenreinigung erst einmal nicht entgegen. Wenn allerdings Leistungen definitiv nicht erbracht wurden, dann könnte man dies durchaus einwenden. Freilich wäre allein die Tatsache, dass man selbst nie eine Kehrmaschine gesehen hat, etwas wenig. Ob und inwieweit Gelder gar zurückgefordert werden könnten, muss anwaltlich eingehend geprüft werden, da hier je nach gesetzlicher Regelung Fristen zu beachten wären oder aber eine vorbehaltlose Zahlung einer späteren Rückforderung entgegen stehen könnte.

„Meine Schwester und ich sind die einzigen Verwandten unserer alleinstehenden Tante, die jetzt verstorben ist. Der Vermieter beharrt auf drei Monaten Kündigungsfrist ihrer Wohnung. Müssen wir die Mietzahlung bis dahin fortsetzen, obwohl wir die Wohnung bereits übergabefähig haben?“

Wenn Sie die einzigen Verwandten ihrer verstorbenen Tante sind und kein Lebenspartner vorhanden ist, der in der Wohnung mit ihrer Tante wohnte, dann treten Sie als Erben in den Mietvertrag ein. Nach Kenntnis vom Tod besteht für einen Monat ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Danach kann nur ordentlich gekündigt werden, was bei langandauernden Mietverhältnissen sogar noch längere Kündigungsfristen bedingen kann. Insoweit hat der Vermieter Recht. Etwas anderes könnte sich nur ergeben bei vertraglich vereinbarter kürzerer Kündigungsfrist (vielfach bei DDR-Mietverträgen) oder aber im Falle der Erbausschlagung, die aber auch nur innerhalb von sechs Wochen nach der Kenntnis vom Erbfall möglich ist.

„Ich besitze seit fünf Jahren eine Eigentumswohnung. Das Haus ist circa 25 Jahre alt. Bei der damaligen Teilungserklärung wurde beschlossen, dass Fenster und Balkone, abgesehen vom Belag, zum Gemeinschaftseigentum gehören. Nun beginnen an den genannten Gegenständen Reparaturen. Ist es möglich, über eine neue Vereinbarung abzustimmen? Wie wäre das Vorgehen?“

Beim Wohneigentum wird zwischen den Bauteilen aus dem Sondereigentum und aus dem Gemeinschaftseigentum unterschieden. Fenster und Balkone stehen im Gemeinschaftseigentum, soweit sie Teile der Fassade sind. Eine widersprechende Regelung ist unwirksam. Davon zu trennen ist jedoch die Regelung zu den Kosten für notwendige Reparaturen. Es kann sowohl die Verteilung der Kosten auf alle Wohnungseigentümer im Haus geregelt werden als auch die individuelle Umlegung der je Wohnung entstandenen Reparaturkosten auf den jeweiligen Wohnungseigentümer. Letztere Regelung setzt allerdings besondere Mehrheiten in der Versammlung voraus.

„In einem meiner vermieteten Einfamilienhäuser möchte ich ein Ehepaar einziehen lassen, welches bei mir schon seit einiger Zeit alle anfallenden Arbeiten übernimmt. Da ich diese Leute gerne näher bei mir hätte, will ich ihnen das Einfamilienhaus zum Bewohnen übergeben. Kann ich Eigenbedarf anmelden?“

In der Tat kann man kündigen, wenn der vermietete Wohnraum zukünftig eigenen Hilfspersonen zur Verfügung gestellt werden soll. Voraussetzung ist aber immer die ernsthafte Absicht, den Wohnraum an die betreffende Hilfsperson zu überlassen. Ebenso muss überprüft werden, ob nicht eine andere freie Wohnung zur Verfügung steht. Sind diese Aspekte alle zu bejahen, so wird man von einem berechtigten Interesse an der Vertragsbeendigung ausgehen können. Dass es hier um ein Einfamilienhaus geht, nicht aber um eine Wohnung, macht dabei keinen Unterschied.

„Wir wohnen seit Anfang 2012 in einem Mehrfamilienhaus mit vier Parteien. Bis jetzt hat uns der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung zugestellt. Auf unsere Anschreiben reagiert er nicht. Laut den anderen Mietern wurde 2009 das letzte Mal eine Abrechnung gestellt. Was können wir tun, wenn der Vermieter weiterhin nicht reagiert?“

Zusätzlich zur Kaltmiete ist in der Regel die sogenannte „zweite Miete“ zu zahlen. Der Mieter zahlt monatlich Vorauszahlungen für die Betriebskosten, der Vermieter ist verpflichtet, einmal jährlich über diese Zahlungen und Kosten abzurechnen. Wenn Ihr Vermieter dies jedoch unterlässt, so können Sie ihn wegen dieser fehlenden Abrechnung verklagen. Sie können auch bei den fortlaufenden Mieten die Vorauszahlungen zurückhalten, um dadurch den Vermieter zu zwingen, tätig zu werden. Das alles sollte jedoch nicht ohne die Hilfe eines Anwalts unternommen werden, da es hier viele Stolpersteine zu umgehen gilt.

„Wir sind in einem Haus 7 Eigentümer, davon haben 3 eine Gasheizung und 4 Eigentümer eine Ölheizung. Der Verwalter besteht darauf, dass Reparaturen nicht aus den Rücklagen bezahlt, sondern separat auf die 4 Ölheizungs-Nutzer umgelegt werden. Er weigert sich auch, solche Beträge aus den Rücklagen rauszurechnen, obwohl ich circa 10.000 Euro in die Rücklagen einbezahlt hatte. Muss ich die Beträge trotz meiner bereits bezahlten Rücklage noch separat bezahlen? Eigentlich werden die Rücklagen ja für Reparaturen und Instandhaltungen zurückgelegt?“

Die Instandhaltungsrücklage dient den notwendigen Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, wozu in der Regel auch die gemeinsame Heizungsanlage gehört. Hier sind aber offensichtlich zwei voneinander unabhängige Heizungsanlagen installiert, die nur jeweils einen Teil der Wohnungseigentümer versorgen. Es liegt die Vermutung nahe, dass die beiden Anlagen keine gemeinschaftlichen Einrichtungen der Gemeinschaft sind, sondern möglicherweise allein im Eigentum der an die jeweilige Anlage angeschlossenen Eigentümer stehen. Was für die Sichtweise des Verwalters sprechen würde. Eine nähere Prüfung des Falles anhand aller Unterlagen ist jedoch unumgänglich.

„Das Haus, in dem ich seit 40 Jahren wohne, hat in dieser Zeit zweimal den Besitzer gewechselt und wurde schließlich in Eigentumswohnungen aufgespalten. Schon seit langem fahnde ich nach der von uns 1975 eingezahlten Kaution. Frage: Bin ich als Mieter verpflichtet, den Verbleib meiner Kaution ständig im Auge zu behalten? Ist das Geld für mich nun „weg“ oder ist der jetzige Besitzer dafür zuständig, nachdem er mit der Wohnung „alle Rechte und Pflichten“ übernommen hat?“

Hier ist zu unterscheiden: Heutzutage haftet der Wohnungserwerber dem Mieter gegenüber in jedem Falle hinsichtlich der Kaution, unabhängig davon, ob er sie tatsächlich vom Voreigentümer erhalten hat oder nicht. Bis September 2001 galt jedoch eine andere gesetzliche Regelung, nach der der Erwerber nur dann auf die Kaution haftete, wenn er sie auch zuvor vom Voreigentümer tatsächlich erhalten hatte. Sie müssen daher prüfen, wann der letzte Haus- oder Wohnungsverkauf stattfand. Lag dieser vor dem September 2001, dann gilt es in der Tat nachzuforschen, ob die Kaution seinerzeit übergeben worden war oder aber nicht. Erfolgte der letzte Verkauf dagegen später, dann ist der jetzige Vermieter in jedem Falle wegen der Kaution haftbar.

„Im 4. Stock des Hauses ist im Badezimmer ein Wasserrohrbruch passiert. Das Wasser hat in meiner Wohnung (2. Stock) eine gesamte Wand und teilweise die Decke im Badezimmer/Wohnzimmer durchfeuchtet. Der Mieter im 3. Stock war 14 Tage in Urlaub und damit nicht erreichbar. Frage: Ist ein Bewohner verpflichtet, für solch einen Notfall bei einem Nachbarn, Freund, Verwandten o.ä. einen Wohnungsschlüssel zu hinterlassen, also seine Wohnung im Schadensfall begehbar zu machen?“

Wenn bei Antritt einer zweiwöchigen Urlaubsreise keinerlei Anzeichen für einen Schaden sichtbar sind, wird dem Mieter auch ohne Schlüsselübergabe im Schadensfall nichts vorzuwerfen sein. Je länger allerdings die Abwesenheit dauern soll, desto eher drängt sich die Notwendigkeit einer regelmäßigen Besichtigung auf. Eine generelle Aussage lässt sich hier nicht treffen. Allerdings wäre der Mieter im 3. Stock hier vielleicht auch nicht der richtige Ansprechpartner. Immerhin liegt die Schadensursache in der Wohnung darüber. Soweit möglich, sollte hier die Versicherung des Hauseigentümers herangezogen werden, weil diese auch technisches Versagen und Altersschwäche abdecken dürfte. Wenn das nicht geht, sollte ein Rechtsanwalt die rechtlichen Chancen näher prüfen.

„Der Mieter meiner Wohnung ist vor Monaten ohne zu kündigen ausgezogen. Vermutlich ist er in sein Heimatland zurückgekehrt. Die Miete wurde bis September 2015 vom Sozialamt bezahlt. Im Dezember habe ich im Beisein des Hausmeisters die Kündigung in den Briefkasten geworfen, da ich die Wohnung neu vermieten möchte. An wen kann ich mich zwecks „offizieller Auflösung“ des Mietverhältnisses wenden? Beim Sozialamt bekomme aber aus datenschutzrechtlichen Gründen keine Auskunft und auch die Polizei konnte mir nicht weiterhelfen.“

Auch in einem solchen Fall ist der Rechtsweg die sichere Lösung, um vor späteren unangenehmen Überraschungen gefeit zu sein. Möglich wäre es ja, dass der Mieter nach langem Urlaub oder Krankheit doch vor der Tür steht, oder aber Ihnen nach der Räumung den Verlust von Wertgegenständen vorwirft. Wo und wie die Räumungsklage gerichtlich mit Erfolg durchgesetzt werden kann, muss ein Anwalt prüfen. Ohne Gericht verblieben dagegen diese Risiken, auch wenn alle Anzeichen vernünftigerweise für ein endgültiges Verschwinden sprechen. Ob man diese gleichwohl eingehen will, sollte daher sorgfältig überdacht werden.

„Ist es rechtlich zulässig, dass es bei einer WEG mit 20 Wohnungseinheiten keinen schriftlichen Verwaltervertrag gibt? Und muss es eine Hausordnung geben, auch wenn diese nicht um- und durchsetzbar wäre?“

Schriftliche Verwalterverträge sind in der Praxis ganz üblich. Schon deshalb, weil die Firmen beim Werben um eine Bestellung über ihre Leistung informieren wollen. Daneben bietet eine schriftliche Vereinbarung mehr Sicherheit für beide Seiten, wie etwa zum Umfang der Pflichten oder aber zur Höhe der Vergütung. Davon unabhängig wäre eine rein mündliche Abrede aber nicht rechtswidrig. Eine Hausordnung ist in jedem Falle empfehlenswert und kann auch von einem Gericht bestimmt werden, wenn die Eigentümer sich nicht einigen können. Der Verwalter wäre verpflichtet, auf die Einhaltung der Hausordnung zu achten.

„Auf unserem Nachbargrundstück (enge Bauwich-Lage) stehen grenzständig drei Fichten mit einer Höhe von etwa 18 Metern. Eine davon ist bereits durch einen Sturm abgeknickt und hängt halb herunter. Unser Gärtner sagte zwar, dass die Bäume gesund aussehen, wies aber darauf hin, dass sie quasi als Solitär auf dem Nachbargrundstück deutlich gefährdet wären. Deshalb habe ich unseren Nachbarn schriftlich darauf hingewiesen und ihm eine Kappung empfohlen, die er jedoch ablehnt. Wenn nun bei einem Sturm eine der Fichten auf unser Haus stürzt, wer kommt für den Schaden auf?“

Bei Nachbarstreitigkeiten wird oft irrtümlich angenommen, der Nachbar hafte für alles ausnahmslos. Aber auch hier gilt, dass Kriterien wie die Vorhersehbarkeit eines Schadensereignisses oder aber das Nichtstun bei erkennbarer Gefahrenlage wesentlich sind für die Pflicht des Nachbarn zum Schadensersatz. Steht der Baum direkt auf der Grundstücksgrenze, so gehört er beiden. Jeder kann dann die Zustimmung zur Fällung verlangen. Wenn Äste über die Grundstücksgrenze ragen und der Nachbar hier nichts tut, dann darf man diese selbst abschneiden. Will man einen größeren Baum fällen, sind die Naturschutzbehörden unbedingt zuvor um Erlaubnis zu fragen.

„Im Jahr 2014 habe ich eine Wohnung im Hinterhaus erworben. Jetzt ist ein Wasserschaden (aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Keller) im Erdgeschoss des Vorderhauses aufgetreten. Die Hausverwaltung organisiert die Schadensbehebung durch eine Fachfirma. Zahlen soll die gesamte Hausgemeinschaft anteilig. Es stellte sich aber heraus, dass das Feuchteproblem schon seit 2002 bekannt war und es früher schon Feuchtigkeitsschäden im EG des Vorderhauses gegeben hat. Wie groß ist die Chance, den Verkäufer, der zwischen 2012 und 2015 nach Sanierung des Gebäudes einen Großteil der Wohnungen verkauft hat, für die seit langem bekannten Mängel haftbar zu machen. Kann auf dem Rechtsweg erzwungen werden, dass die Beseitigung der aufsteigenden Feuchtigkeit vom Verkäufer bezahlt werden muss?“

Natürlich ist in einer solchen Situation eine kaufvertragliche Schadensersatzpflicht zu erwägen. Immerhin wurde vom Verkäufer eine wohl mangelhafte Wohnung nebst Anteil am Gemeinschaftseigentum verkauft. Allerdings ist in nahezu allen Immobilienkaufverträgen die Gewährleistung weitgehend ausgeschlossen, eine Haftung des Verkäufers für Mängel scheidet dann zumeist aus. Es bleibt dann nur noch der Vorwurf eines arglistigen Verschweigens des Mangels. Eine komplexe Angelegenheit, die einer umfangreichen anwaltlichen Prüfung bedarf. Besser sieht es aus, wenn die Wohnungen nicht nur verkauft, sondern im Auftrag der Erwerber errichtet wurden. Dann ist der Verkäufer zugleich auch Partner eines Bauwerkvertrags. Dort ist die Gewährleistung regelmäßig nicht ausgeschlossen.

„Unser Haus (in Köln) ist durch eine nebenanliegende Baustelle einsturzgefährdet. Die Stadt hat ein Betretungsverbot ausgesprochen. Seit dem 2. September 2015 steht das Haus demnach leer. Kann ich eine Grundsteuerminderung beim zuständigen Finanzamt beantragen?“

Das Gesetz sagt: Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Ihnen liegen die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass wohl vor; -wegen der Baustelle auf dem Nachbargrundstück besteht Einsturzgefahr und es entfallen die Mieteinnahmen. Sie müssen daher den Antrag auf einen Grundsteuererlass beim Finanzamt stellen. Aber Achtung: Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen.

„Vor zweieinhalb Jahren wurde in meiner Küche durch meinen Vermieter ein Fliesenspiegel angebracht. Ich habe mir eine Einbauküche einbauen lassen und musste für eine Aufhängung über dem Herd sowie ein Abtropfgestell neben der Spüle insgesamt fünf große Fliesen durchbohren. Nun ziehe ich aus, mein Vermieter (eine Wohnungsbaugenossenschaft) verlangt von mir, dass ich die durchbohrten Fliesen austausche oder pro Fliese eine gewisse Summe (insgesamt circa 150 Euro) zahle. Mein Nachmieter übernimmt die Einbauküche, da er befürchtet, nach seinem Auszug aus der Wohnung auf den Kosten sitzen zu bleiben. Ist die Herangehensweise meines Vermieters rechtens?“

Eine generelle Antwort kann es hier leider nicht geben, so simpel die Angelegenheit auch erscheint. Die Gerichte urteilen unterschiedlich. Oft wird vertreten, dass Dübellöcher vom Vermieter hinzunehmen sind, wenn der Mieter die „übliche Anzahl“ beachtet hat, die für gewöhnliche Bad- oder Küchenschränke notwendig sind. Natürlich ist hierbei vieles vertretbar und vom Einzelfall abhängig. Bei Fliesen ist zudem umstritten, ob der Mieter dort überhaupt nicht oder nur in die Fugen bohren darf. Ebenso besteht Uneinigkeit darüber, ob der Mieter, wie von Ihnen verlangt, Schadensersatz leisten muss oder nicht. Insoweit sollte daher bei Vertragsende auch bedacht werden: Streitigkeiten kosten vor dem Urteil immer auch Zeit, Geld und Nerven.

„Wir bezahlen bei den Nebenkosten einmal im Jahr Kesselwartung inkl. Brennereinstellung und Abgasimmissionsmessung. Im November ist die Heizung ausgefallen. Ein Monteur hat die Heizung repariert. Jetzt will der Vermieter nochmal die Kesselwartung als Nebenkosten abrechnen. Ist das richtig, dass wir zwei Mal im Jahr bezahlen?“

Die Wartung der Heizanlage gehört grundsätzlich zu den Betriebskosten. Hier können mal mehr, mal weniger Kosten anfallen, abhängig vom Aufwand. So kommt es zu Kostenschwankungen zwischen den Jahren. Allerdings muss fein unterschieden werden zwischen Wartungsarbeiten und Reparaturarbeiten. Wartungsarbeiten sind vor allem die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit der Heizanlage. Da hier aber offensichtlich die Heizungsanlage defekt war, dürfte es sich um eine Reparatur handeln, deren Kosten beim Vermieter bleiben müssen.

„In Mietverträgen ist häufig eine Kleinreparaturklausel vereinbart, nach der ein Mieter Kleinreparaturen zum Beispiel bis zu 80 Euro pro Jahr zu übernehmen hat. Wer muss zahlen, wenn der Vermieter die Reparatur in Eigenleistung vornimmt (beispielsweise: Austausch Wasserhahn, Heißwassergerät) und die Materialkosten 75 Euro betragen, also unter der Kleinreparaturgrenze liegen? Würde ein Handwerker die Reparatur inkl. Materiallieferung übernehmen, würden etwa 150 Euro anfallen und die Kleinreparaturgrenze wäre überschritten.“

Kleinreparaturklauseln sind grundsätzlich wirksam vereinbar, wenn es sich um die bloße Pflicht zur Kostenerstattung handelt, nicht aber um die Pflicht des Mieters, selbst zu reparieren. Wenn der Vermieter hier die Reparatur selbst vornimmt, etwa weil es sich um eine kleine Sache handelt, oder aber er selbst einen Handwerksbetrieb führt, so darf er die entstehenden Kosten für Material und Aufwand auch erstattet verlangen. Freilich hat er die Angemessenheit der Kosten und die marktüblichen Preise zu beachten. Dies sowohl beim Zeitaufwand als auch beim Material.

„Wir wohnen in einer EW-Anlage mit fünf Häusern mit jeweils fünf Wohnungen. Den Parterrewohnungen ist die Sondernutzung der Grünflächen vor ihren Wohnungen zugestanden .Ein Eigentümer hat diesen Sondernutzungsteil abgeschlossen. Hinter dem abgeschlossenen Teil befindet sich eine Wasserentnahmestelle zur Bewässerung des Gemeinschaftseigentums. Ist der Abschluss rechtens und der damit verbundene Zugriff auf eine Gemeinschaftsentnahmestelle?“

Durch ein Sondernutzungsrecht kann der Eigentümer einer Wohnung einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer nutzen. Man findet das oft bei Stellplätzen, Terrassen oder aber wie hier bei Grünflächen. Es gibt aber auch Grenzen für ihn. So darf er dort nicht eigenmächtig bauen oder etwa einen Zaun errichten. Auch muss ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer es dulden, wenn ein anderer Eigentümer nur durch Überqueren der betreffenden Fläche an sein Eigentum gelangen kann. Ob und wie nach Ihrer Frage hier eine Duldungspflicht zugunsten der Gemeinschaft besteht, wozu auch das Aufschließen gehören kann, oder aber ob sogar eine unzulässige bauliche Veränderung vorliegt, kann erst nach weiterer Erörterung des konkreten Sachverhalts geklärt werden.

„Mit meinen Mietern habe ich eine Staffelmiete vereinbart, die 2016 ausläuft. Die Netto-Miete beträgt 604 Euro für 83 m², d.h. 7,28 EUR/m². Unsere Stadt erstellt aus Kostengründen keinen Mietspiegel mehr. Wie kann ich erfahren, wann und in welchem Maße ich in Zukunft die Miete erhöhen kann?“

Ein Mieterhöhungsverlangen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete kann entweder mit einem existierenden Mietspiegel oder mit einem Gutachten eines öffentlich-bestellten Sachverständigen zur ortsüblichen Miete oder aber über die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet werden.

„Ich habe eine Frage zur Zuordnung von Stimmen auf Eigentümerversammlungen. Hierbei kommt es zu Beschlüssen. Vor der Sitzung haben Eigentümer der Verwaltung eine Vollmacht erteilt, meist ohne Weisung. Wie werden diese Stimmrechte nach Gesetz verteilt? Zählen Sie automatisch zur Mehrheit bei einem Beschluss? Entfällt das, wenn Ja und Nein sich die Waage halten? Ist es Ermessen der Verwaltung? Muss es die WEG beschließen, wie weisungsgebunden Stimmen zu werten sind?“

Ein Wohnungseigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch den Verwalter der Eigentümergemeinschaft vertreten lassen und hierfür Vollmacht erteilen. Ist die Bevollmächtigung an keine Weisung gebunden, so kann der Verwalter frei entscheiden, wie er im Namen des Eigentümers abstimmt, ob für oder gegen einen Beschluss, für oder gegen die Mehrheit, oder ob er sich der Stimme enthält. Nur bei einer entsprechenden Weisung ist der Verwalter in der Ausübung des Stimmrechts gebunden, dann hat er die Vorgaben des ihn bevollmächtigenden Eigentümers zu beachten. Die in Vertretung abgegebenen Stimmen zählen voll. Ein Beschluss, wie weisungsgebundene Stimmen zu werten sind, ist nicht nötig.

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