Ein Wohnungseigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch den Verwalter der Eigentümergemeinschaft vertreten lassen und hierfür Vollmacht erteilen. Ist die Bevollmächtigung an keine Weisung gebunden, so kann der Verwalter frei entscheiden, wie er im Namen des Eigentümers abstimmt, ob für oder gegen einen Beschluss, für oder gegen die Mehrheit, oder ob er sich der Stimme enthält. Nur bei einer entsprechenden Weisung ist der Verwalter in der Ausübung des Stimmrechts gebunden, dann hat er die Vorgaben des ihn bevollmächtigenden Eigentümers zu beachten. Die in Vertretung abgegebenen Stimmen zählen voll. Ein Beschluss, wie weisungsgebundene Stimmen zu werten sind, ist nicht nötig.

Ein Mieterhöhungsverlangen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete kann entweder mit einem existierenden Mietspiegel oder mit einem Gutachten eines öffentlich-bestellten Sachverständigen zur ortsüblichen Miete oder aber über die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet werden.

Durch ein Sondernutzungsrecht kann der Eigentümer einer Wohnung einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer nutzen. Man findet das oft bei Stellplätzen, Terrassen oder aber wie hier bei Grünflächen. Es gibt aber auch Grenzen für ihn. So darf er dort nicht eigenmächtig bauen oder etwa einen Zaun errichten. Auch muss ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer es dulden, wenn ein anderer Eigentümer nur durch Überqueren der betreffenden Fläche an sein Eigentum gelangen kann. Ob und wie nach Ihrer Frage hier eine Duldungspflicht zugunsten der Gemeinschaft besteht, wozu auch das Aufschließen gehören kann, oder aber ob sogar eine unzulässige bauliche Veränderung vorliegt, kann erst nach weiterer Erörterung des konkreten Sachverhalts geklärt werden.

Kleinreparaturklauseln sind grundsätzlich wirksam vereinbar, wenn es sich um die bloße Pflicht zur Kostenerstattung handelt, nicht aber um die Pflicht des Mieters, selbst zu reparieren. Wenn der Vermieter hier die Reparatur selbst vornimmt, etwa weil es sich um eine kleine Sache handelt, oder aber er selbst einen Handwerksbetrieb führt, so darf er die entstehenden Kosten für Material und Aufwand auch erstattet verlangen. Freilich hat er die Angemessenheit der Kosten und die marktüblichen Preise zu beachten. Dies sowohl beim Zeitaufwand als auch beim Material.

Die Wartung der Heizanlage gehört grundsätzlich zu den Betriebskosten. Hier können mal mehr, mal weniger Kosten anfallen, abhängig vom Aufwand. So kommt es zu Kostenschwankungen zwischen den Jahren. Allerdings muss fein unterschieden werden zwischen Wartungsarbeiten und Reparaturarbeiten. Wartungsarbeiten sind vor allem die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit der Heizanlage. Da hier aber offensichtlich die Heizungsanlage defekt war, dürfte es sich um eine Reparatur handeln, deren Kosten beim Vermieter bleiben müssen.

Eine generelle Antwort kann es hier leider nicht geben, so simpel die Angelegenheit auch erscheint. Die Gerichte urteilen unterschiedlich. Oft wird vertreten, dass Dübellöcher vom Vermieter hinzunehmen sind, wenn der Mieter die „übliche Anzahl“ beachtet hat, die für gewöhnliche Bad- oder Küchenschränke notwendig sind. Natürlich ist hierbei vieles vertretbar und vom Einzelfall abhängig. Bei Fliesen ist zudem umstritten, ob der Mieter dort überhaupt nicht oder nur in die Fugen bohren darf. Ebenso besteht Uneinigkeit darüber, ob der Mieter, wie von Ihnen verlangt, Schadensersatz leisten muss oder nicht. Insoweit sollte daher bei Vertragsende auch bedacht werden: Streitigkeiten kosten vor dem Urteil immer auch Zeit, Geld und Nerven.

Das Gesetz sagt: Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Ihnen liegen die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass wohl vor; -wegen der Baustelle auf dem Nachbargrundstück besteht Einsturzgefahr und es entfallen die Mieteinnahmen. Sie müssen daher den Antrag auf einen Grundsteuererlass beim Finanzamt stellen. Aber Achtung: Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen.

Natürlich ist in einer solchen Situation eine kaufvertragliche Schadensersatzpflicht zu erwägen. Immerhin wurde vom Verkäufer eine wohl mangelhafte Wohnung nebst Anteil am Gemeinschaftseigentum verkauft. Allerdings ist in nahezu allen Immobilienkaufverträgen die Gewährleistung weitgehend ausgeschlossen, eine Haftung des Verkäufers für Mängel scheidet dann zumeist aus. Es bleibt dann nur noch der Vorwurf eines arglistigen Verschweigens des Mangels. Eine komplexe Angelegenheit, die einer umfangreichen anwaltlichen Prüfung bedarf. Besser sieht es aus, wenn die Wohnungen nicht nur verkauft, sondern im Auftrag der Erwerber errichtet wurden. Dann ist der Verkäufer zugleich auch Partner eines Bauwerkvertrags. Dort ist die Gewährleistung regelmäßig nicht ausgeschlossen.

Bei Nachbarstreitigkeiten wird oft irrtümlich angenommen, der Nachbar hafte für alles ausnahmslos. Aber auch hier gilt, dass Kriterien wie die Vorhersehbarkeit eines Schadensereignisses oder aber das Nichtstun bei erkennbarer Gefahrenlage wesentlich sind für die Pflicht des Nachbarn zum Schadensersatz. Steht der Baum direkt auf der Grundstücksgrenze, so gehört er beiden. Jeder kann dann die Zustimmung zur Fällung verlangen. Wenn Äste über die Grundstücksgrenze ragen und der Nachbar hier nichts tut, dann darf man diese selbst abschneiden. Will man einen größeren Baum fällen, sind die Naturschutzbehörden unbedingt zuvor um Erlaubnis zu fragen.

Schriftliche Verwalterverträge sind in der Praxis ganz üblich. Schon deshalb, weil die Firmen beim Werben um eine Bestellung über ihre Leistung informieren wollen. Daneben bietet eine schriftliche Vereinbarung mehr Sicherheit für beide Seiten, wie etwa zum Umfang der Pflichten oder aber zur Höhe der Vergütung. Davon unabhängig wäre eine rein mündliche Abrede aber nicht rechtswidrig. Eine Hausordnung ist in jedem Falle empfehlenswert und kann auch von einem Gericht bestimmt werden, wenn die Eigentümer sich nicht einigen können. Der Verwalter wäre verpflichtet, auf die Einhaltung der Hausordnung zu achten.